今年以来，房贷新产品“一哄而上”，从直客式贷款、固定利率房贷、结构性固定利率贷款、接力贷、双周供直到固定浮动利率互相转换业务、宽限期还贷等等，房贷产品的创新力度和密度令贷款人眼花缭乱。但研究人士认为，目前的房贷创新，仅仅是局限于利率和还款方式上的“小创新”，“房地产金融产品的‘大创新’，关键在于房地产信贷的证券化。”上海社会科学院房地产业研究中心副主任陈则明说。

“小创新”赔本赚吆喝？

“个人住房贷款始终是银行的优质贷款。一般来说不良率不超过1%，并且比较稳定。”陈则明分析，由于质量较高，住房贷款业务成为各家银行争抢的“蛋糕”，最明显的表现就是银行的房贷产品创新一度出现“井喷”。

但仔细分析各家银行推出的房贷新品可以发现，围绕着房地产贷款的创新，仍然是以节省利息、简化程序为主的“小创新”，大多是老产品的“衍生品”，是利率、期限、还款方式的不同组合。例如，光大银行的“固定+浮动混合利率”贷款方式，其实质是锁定利息成本和减少利息开支的组合方案；深发展（000001）的“循环贷”，实际上是将客户的不动产变为流动金库，属于抵押贷款的一种。

但是，房贷新产品的不断推出并没有收到预期效果，各商业银行似乎更多是在“赔本赚吆喝”。 记者以房地产贷款人的身份拨打了某股份制银行的咨询电话，发现该银行开展的固定利率住房贷款远不像宣传的那样红火，大多数申请贷款的人依然选择了传统的贷款方式。

中信银行零售银行部负责人强红认为，如果商业银行仅仅为了争夺房地产信贷这块“蛋糕”，降低贷款条件，会给银行带来潜在风险。此外，对商业银行来说，增加新产品，势必要在人员、资源、系统等方面加大投入，而银行的投入和回报不成比例，“回头数数看，一些新产品根本没有几笔业务”。而某股份制银行个人银行部人士则认为，一些房地产贷款创新仅仅局限在“抢卖点”上，不去研究老百姓真正需要的产品，“有些新产品不符合国情，利息甚至比传统的房贷产品利息还高，这种创新意义不大。”

“大创新”需要制度支持

强红认为，明年的房地产贷款市场创新密集度不会超过今年。

“参照国外银行的经验，真正对中国市场有吸引力的应该是存款抵息类产品和个人额度的循环贷款，这些方面我们银行已经在进行产品研发。”前述股份制银行人士说，“对于商业银行来说，竞争已经从低门槛向精耕细作改进，而且不能触碰风险‘底线’。”

“创新是相对于中国现状，从国际角度来看，我们还是学习模仿。”陈则明介绍，房地产个贷本身的花样不多，美国房地产个贷无非是贷款期限的长短变化更多，贷款首付比例更宽松等等。但美国的REITs，以及其他国家类似的金融衍生产品可以借鉴。因为这些产品在房地产价格波动中起到了平抑作用。

“房地产金融产品的‘大创新’，关键还在于房地产信贷的证券化。现代金融有层出不穷的衍生工具，都离不开这个前提。”陈则明认为，长期来看，必须将存储蓄机构的抵押贷款变现，增强这类机构资产的流动性。“各银行在这个转型过程中能占得先机，才能大展鸿图。”