如果你已具备买房的资金实力，相信你正在为究竟何时买房而郁闷。选择之一是继续推迟购买，但以往的事实证明房价不仅没有因此下降，反而大幅上涨，到头来，轮到你最终决定购买的那一天，不仅房价可能比现在还要高，而且你将为租房花去了更多的冤枉钱。选择之二是现在就买下你中意的房子，这样你的确需要面对房价波动风险，但从国内房地产市场的长期发展趋势来看，房价上涨的可能性远远大于下跌的可能性。
 
不断加大的调控政策力度虽然在抑制供给方面卓有成效，但需求的增长不仅没有受到抑制，反而大大加速，这使得市场供求关系更加紧绷，以至于抑制房价上涨过快的初衷未能实现。这用不着遮遮掩掩。依据国统局提供的数据，最近三年（2003～2005）国内房地产市场的供不应求缺口不是越来越小，而是越来越大。这充分表现在商品房销售面积累计激增65.4%，而竣工面积累计增长率仅为17.7%。与此同时，房屋竣工率由2003年的35.28%大幅下降到2004年的30.23%和2005年的29.67%，而销售率由2003年的81.32%大幅上升到2004年的90.03%和2005年的114.3%。后者同时意味着所谓空置率过高的说法根本无法成立，因为只有竣工并尚未出售的房屋才存在空置问题。
 
另一方面，原本旨在抑制需求的政策也可能事与愿违。例如，在强制执行提高二手房流转税的政策措施后，由于部分二手房推迟上市，加剧了市场的供不应求并因此出现价格的快速上涨，以至于今年北京等城市的二手房价格上涨幅度超过了现房和期房价格的上涨幅度。
 
没有任何力量可以阻止供求规律发挥作用。这一命题早在20年前或改革开放初期就形成了非常肯定的答案。接下来，既然有迹象显示抑制供给同时抑制需求的调控政策将继续迷失下去，而且人们已经开始预期明年将出台更加严厉的房地产调控措施，那么，国内房地产市场供不应求的状况就不可避免地持续下去，由供求规律决定的房价上涨也将持续下去。单从这一点来讲，现在买房就比几年后买房要划算。
 
当然，我所说的买房最佳时机是在供不应求的大趋势足够确定的情况下因房地产开发商的资金困境决定的。统计数据显示，实施宏观调控政策的这三年来，国内房地产开发商当年资金来源结构处在不断恶化的状态（详见本文附表）。最突出的表现是开发商直接来自商业银行的贷款比例快速降低，由2003年末的23.8%下降到2004年末的18.4%，再降至2005年末的18.11%。值得注意的是，从商业银行控制信贷风险的角度讲，房地产开发商贷款对自筹资金的比率在100％以下是可以接受的。但实际情况是最近6年没有任何一年突破这一比率，其中2000年为85.8%，2001年降至77.5%，在2002年和2003年相继恢复到81.1%和83.2%以后，2004年大幅降至60.6%，2005年仅为54.5%。就此而言，那种一再声称房地产开发商贷款风险加大的观点是缺乏依据的。
 
图表：最近6年房地产开发商当年主要资金来源及结构变化（亿元人民币,%）

资金来源       国内贷款      自筹资金       预收款     
      金额   比例    金额   比例   金额   比例   金额  比例 
2000  5997.6  100.0  1385.1  23.1  1614.2  26.9   2297.2  38.3
 
2001  7696.4  100.0  1692.2  22.0  2184.0  28.4   3025.4  39.3

2002  9750.0  100.0  2220.3  22.8  2738.4  28.1   3758.8  38.6
 
2003 13196.9  100.0  3138.3  23.8  3770.7  28.6   5106.3  38.7
 
2004 17168.8  100.0  3158.4  18.4  5207.6  30.3   7395.3  43.1
 
2005 21178.5  100.0  3834.7  18.1  7039.0  33.2   7749.2  36.6
 
数据来源：国家统计局
 
为弥补因紧缩贷款而形成的资金来源不足，从2004年开始，国内房地产开发商明显加大了自筹资金的力度，自筹资金占当年资金来源的比例上升至30.3%，并在2005年升至创纪录的33.2%。我的估计是，就算开发商自筹资金仍有可能继续增长，但未来很难再现2005年35.2%的增速。
 
作为国内房地产开发商最主要的资源来源，来自购房者的预收款所占比例在2000～2003年平均为38.7%。但是，到了2004年，由于贷款比例迅速萎缩，预收款快速增加，并在预收款占全部资金来源的比例提高到43.1%的情况下部分缓解了企业的资金紧张矛盾。很难说这不是期房提前上市的结果。于是，到了商业银行开始严格限制购房按揭贷款之后，2005年的预收款增幅仅为4.8%，尽管同期国内房屋销售面积增幅超过45%。
  
有理由相信，进入2006年以后，房地产开发商的国内贷款环境进一步恶化，同时在九部委联合推出旨在提高容积率的“90平米占70％”的套型开发结构强制政策以及各地银监会下达“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的所谓禁贷令之后，预收款的增速必然进一步下降。
  
有报道称，各地房地产市场将在年底进入一个供给增长的小高峰。在我看来，这主要是开发商为挽救资金紧张局面而采取的自救性措施，同时也有调整套型结构的因素。此项措施最直接的目的是提高预收款占全部资金来源的比例。合乎逻辑的判断是，为迅速增加预收款，开发商情愿接受相对较低的价格，毕竟资金链断裂要比少牺牲部分利润更重要。不过，这种迫于资金压力而达成的销售价格未必是公允的，其中暗示着售出住房的二次交易价格将上涨的强烈信号。
  
另一方面，不久前北京市广渠路36号地的拍卖结果也透露出类似的信息——政府已开始将限价政策扩大到普通商品房领域，而自愿接受限价政策的开发商即使出价较低也可以中标。所谓公允价格是适用于任意第三方的价格。由于该地块普遍预估的价格比拍卖价格高10亿元左右，在中标的开发商严格履行限价承诺的前提下，这部分公允差价将最终由一手房业主分享。换言之，限价的结果只是政府土地拍卖收益的减少，和开发商利润因限价承诺而出现的减少，但在市场总体供不应求的局面难以改变的前提下，所减少的政府收益以及开发商利润的价值量最终还是要在市场上体现出来，只不过是体现在二手房销售环节，并由一手房业主从购房之日起就志在必得了。当然，也很难说该等价值量不会在一手房销售过程中被不公开的利益授受部分消化掉。
  
如此说来，眼下不是买房的最佳时机吗？