上周“我爱我家”市场研究中心发布了《北京二手房市场2006年回顾与2007年展望》，从今年的统计数字显示（见下表），90平米以内的两居室依旧是北京二手房市场的交易热点，并预测明年的热点户型、面积等将与今年基本保持不变。

图表：2005年10月份至2006年10月份交易面积比重对比分析

虽然今年国家的房产政策规定，今后将主要建设90平方米以下的小户型住宅，但从十一月建委发布的第三季度监测结果看，新建商品期房中，大户型住宅依然占绝对主角，90平方米以下的小户型很少，可见目前的一手公寓市场中，中小户型的供应量远远不能满足市场上旺盛的需求。

从“我爱我家”市场研究部提供的今年1—10月份的统计数据看，在二手公寓市场中，90平米以下的中小户型二手公寓占总量的45％，而此类客户需求量高达63.54％。“我爱我家”认为，目前在二手公寓市场中，中小户型的二手公寓房源稳定，对于有中小户型需求的消费者来说，不管是自住还是投资，都可以考虑在二手公寓市场淘得自己中意的房屋。

（一）对于自住者来说：

专家分析：

一般来说，大多数消费者仅仅将购买小户型的公寓作为过渡性选择，他们有二次重购房产的心理准备。一方面，目前北京的单身白领阶层日益壮大，他们年龄在25-30岁左右，工作收入比较有保障，又渴望独立、自由的生活，但由于自身的经济实力还不足以在城区内购买新楼盘；另一方面，由于现代家庭的人口结构普遍较小，一般是两口或三口之家，中小户型的公寓从功能上可以完全满足消费者的需求。

专家建议：

“我爱我家”认为，人们的购房理念正进一步趋于理性化，对于年轻的单身和新婚的小夫妻来说，90平米以下的中小户型二手公寓将是他们的最佳选择。“我爱我家”建议消费者摆脱以往“一步到位”的陈旧观念，准确把握自己每个时期的消费能力，并根据实际消费需求来选择购买适合自己的住房。

（二）对于投资者来说：

专家分析：

从近期《北京市房屋租赁管理办法》的征求意见稿来看，明年的房屋租赁市场中实行房屋租赁强制备案已是势在必行，很可能就要征收5％的房屋出租的综合税。对于中高端公寓租赁市场来说，由于是属于买方市场，房源多，客户少，业主转嫁的可能性不会很大，5％的综合税很可能由业主自己承担，因此，房屋投资回报率将会略有所下降，但公寓市场的整体投资回报率不会受太大影响。

专家建议：

“我爱我家”房产专家认为，从目前的租赁市场来看，以一居和二居的中小户型需求量最大，尤其是那些带有精装修、家电家具齐全、物业配套完善的公寓，市场的前景还是比较明朗的。但是对于那些大户型、复式的公寓在未来的租赁市场出租率可能不会很理想，特别是社区不成熟、配套不完善的大户型房屋，空置率会更高。因此，房屋投资者可以尽量考虑投资一居和二居的中小户型公寓。

最后，据“我爱我家”介绍，目前中小户型的公寓零散的分布在北京的各个城区内，就目前北京房地产市场而言，较集中开发的中小户型公寓项目大约在中关村、广安门、泛CBD等区域。目前比较热门的有中关村的当代城市家园、荣上居、蜂鸟社区、万泉新新商务花园、财智公馆、私摩空间等；广安门的京城仁合、绿景苑、远见名苑、金桥国际公寓等；泛CBD区域的青年汇、东一时区、后现代城、沿海赛洛城等。