楼市聚焦：下半年开发商应“广积粮缓建楼”--Job36行业招聘

楼市聚焦：下半年开发商应“广积粮缓建楼”: 来源:互联网; 　　今年上半年，北京、上海等大部分城市的楼市进入了盘整期，消费者集体观望，开发商则加大了营销力度，逐渐开始用打折、送物业费、送车甚至补差价等方式吸引消费者购房。总体来看，除炒房程度较重的深圳外，国内大部分城市还没有出现房价大幅下跌的局面。面对市场对峙，各方普遍认为盘整将实现价格的理性回归。房地产市场稳定最主要的是价格稳定，房价大跌是可怕的。开发商在舆论普遍唱跌、消费者盼跌的态势下，不主动大幅降价客观上是对市场负责任的做法。为了不急于销售，此时，我倡议开发商放缓建设速度，渡过盘整期。

　　我所说的放缓建设速度，基于这样一个观点：开发商不主动大幅降价是对市场负责任的做法。放缓建设速度延缓了楼盘上市时间，等同于避免价格在短时间内大跌，达到小幅盘整。

　　疯狂的2007年房价，需要谨慎的缓慢释放。2007年，楼市在各方因素催化下进入疯狂的一年。深圳业内管那时的价格叫做海鲜价，意思是一天一个价，大量投机炒房者的介入使得房价进入追涨的快车道，如果不是2007年9月27日中国人民银行、银监会联合发出通知：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的政策，不知这股疯狂态势到何时才能刹住。这一济猛药对于炒房严重的深圳立即产生了影响，从成交量锐减走向价格下跌30%，炒房者和2007年的购房者都感到接受不了。而在北京，并没有出现类似情况。这一方面说明前期北京楼市没有像深圳的投资、投机情况那么严重，另一方面也能够看出北京市场刚性需求依然存在，开发商并没有“断粮”。

　　在现行市场经济条件下，政府采用了金融、货币政策调控市场，价格随市场变化。而房屋现在还是由开发商自己销售，不像电器、汽车等拿到大卖场集中销售，价格可以在很大程度上由开发商控制。在市场可控的条件下，开发商不主动降价，实质上对市场是有利的。

　　一是对经济发展有利。房地产是我国支柱产业之一，房地产市场的稳定对经济稳定具有重要作用。价格稳定是经济稳定的标志之一，所以，稳定价格是保持经济稳定的重要目标。

　　二是对购房者有利。现在，市场出现了对峙，再像去年那样大幅上升是不可能了。如果房价稳定了，已购房者心理平衡，未购房者不用担心今天不买，明天就买不上，或者要用难以想象的价格去购买。如果房价大幅降下去，这个市场短时间陷入深度危局，开发商大量逃离，导致供给短时间大量减少，不能满足真正需求，那么一段时间后，价格又会因房源不足而大幅度上升，重演前两年的疯狂，这是我们不希望看到的。相反，这次调整如果能够实现缓慢调整，使市场保持稳定，把价格稳定在随价值增减的合理区间内，购房者需要时则买，不需要则不担心买不到；投资需求也能稳定住。

　　三是对房地产市场稳定有利。如果开发商大幅降价，和深圳一样，那么，就会出现投资者、购房者被深度套牢、房地产市场陷入停滞的局面，其后的发展很难恢复。中医有句话“病来如山倒，病去如抽丝”，如果祛病也要立竿见影，是难以达到成效的。

　　放缓建设速度，在盘整期恢复需求，提高质量，以提高价值来平抑价格。

　　可以想见，放缓建设速度意味着延缓楼盘上市时间，意味着提高管理成本，意味着提高建筑质量。那么这三者合在一起的结果是什么呢？能不能达到避免楼市价格大跌的效果呢？我们可以分析一下。

　　首先，放缓建设速度可能不可能？回答是肯定的。前几年，房地产行业经历快速发展期，开发商特别是进入较早的大中型企业获得了较大的资本积累，而放缓建设速度增加的大部分是管理成本，管理成本在房价成本构成中约占到5—10%的比例，是较少的、可以承受的。如果建设速度放缓1/3，一个50万平米的楼盘本来建设时间是2年，现在变成16个月，管理成本增加不到3%。那么，这个楼盘上市的时间相应推迟了4个月，相当于供给延后了。有效供给减少了，在与需求的博弈中，赢得了价格缓慢调整的时间。

　　有人说，部分中小企业甚至有些大企业资金链已经发生了“雪崩”，这只是少数现象。我依然倡议开发商寻求进行多种形式的合作，资源互补，维护行业的稳定、向好发展。

　　然后，放缓建设速度做些什么？答案是稳定楼市，并提高建筑质量。我们都知道，由于期房制度的存在，房子还没有开始建设就已经卖出去了，所以，房产商普遍对于质量没有太大压力。建筑商发展迅速，建筑人才沉淀不够，致使房屋质量存在诸多的问题。漏水、门窗歪斜、面积缩水、地面不平、墙面裂痕等等很多，很难让消费者满意。

　　而实质上，房子不是快速消费品，总价高不说，其本身也不能随意弃置，最需要质量有保障。放缓建设速度，开发商们该重新重视房子的质量了。我们把每一步的建设时间都放慢一点，把材料选好一点，把活儿做好一点，把房子做坚固、漂亮一点，这是值得的。作为开发商，能让消费者满意地说声“谢谢”，无疑是欣慰的，有成就感的。

　　固然，提高建筑质量也会增加一些材料成本，但以高质量来保住消费者信心、保住房屋价格回归，是值得的。房产一向被认为是暴利行业，实质上也确实存在，因其按建筑平米销售，开发总量大，以每平米利润100元计算的话，10万平米的小区，开发下来仍有1000万。而这个周期一般只有2年。实质上，现在的利润是远高于100元的。所以，开发一个大的楼盘，每年上亿的利润是很平常的。提高一点建筑成本，提高一下房屋质量，是非常合理和需要的。我预计，在地震影响下、在这轮价格调整完成后，国家将会陆续出台一些条例、措施，保障房屋质量，促进房地产行业真正健康、良好的发展。因此，开发商从现在起，进行建筑质量自律是有远见的表现。

　　再次，放缓建设速度赢得什么？房地产市场的稳定发展。我们都知道“舍得”，有舍才能有得。放缓建设速度，以增加一些成本，赢得盘整时间，提高建筑质量，稳定价格，促进房地产行业健康、稳定发展，我认为是势在必行了。