保利地产：确定性高成长的地产龙头买入--Job36行业招聘

保利地产：确定性高成长的地产龙头买入: 来源:金融界;     事件描述：

    7月16日，我们对保利地产进行了实地调研，与公司证券事务代表等管理人员就公司的经营情况和发展战略等问题进行了沟通交流，并参观了广州珠江新城的保利心语花园项目。

    评论：

    1.公司产品定位于精品住宅，主要面向刚性需求的中高端。公司的产品定位较为明确，切入的是刚性需求的中高端这个细分市场，以110平方米左右建面的大两房和小三房为主要产品，立足于做精品住宅。而从市场的实际情况来看，这部分市场的需求较为刚性且购买力较强，一部分为婚育需求，另一部分为改善性需求，即使在今年上半年市场调整较大、成交清淡的情况下，这部分的需求释放也较为平稳，这也从侧面证明公司产品战略定位的精准和有效。

    2.上半年销售情况较好，下半年推盘力度将加大。公司2008年1-6月公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42％；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53％。其中6月份实现销售面积42.9万平方米，实现销售认购金额40.53亿元，为07年以来单月之最，主要得益于北京百合花园和西山林语两个项目的热销。在整体市场低迷的大环境下，公司的销售同比仍然实现了平稳增长，所推新盘开盘后平均能达到70％的销售率。一方面是上半年推盘集中在市场较好的一线城市，另一方面主要还是公司的品牌、产品定位以及销售能力方面的优势显现。下半年推盘力度将加大，接近上半年的两倍，主要集中在北京、上海和广州，二线城市的推盘量占比将上升。

    3.在信贷紧缩的背景下，公司的整体资金压力不大。宏观调控和信贷紧缩对行业的影响较大，但是公司的资金压力并不明显，首先是公司融资渠道畅通，银行、集团、信托以及资本市场为公司提供了充足的资金来源，如公司刚刚完成43亿元的公司债的发行；其次是公司良好的销售情况保证了资金的及时回笼。公司全年的资本支出约为300亿元以内，包括去年拿地的尾款90亿，新拿地40亿，工程款100亿，偿还贷款30亿，以及下半年可能的拿地支出40亿。而资金流入方面，预计全年销售收入可达240亿左右，回笼资金160亿；银行贷款120亿，再加上公司债43亿，完全能够满足公司经营的资金需求。

    4.在行业低潮的08年，公司的高速成长仍然值得期待。08年无疑是房地产行业的调整年，信贷紧缩和成交低迷困扰着整个行业，但是我们认为一些具有强大股东背景和资金、品牌优势的企业将在行业洗牌中胜出，继续保持较好的成长，保利地产就是其中的典型代表。从一季报可知，公司在已实现收入11.6亿元，账面预收账款达到125亿元，公司二季度又完成了81亿元的销售，目前可结算收入为218亿元，而公司07年年报营业收入不过81亿元，因此公司今年业绩继续高增长相当确定。公司已公布半年报业绩预告，08年上半年净利润同比将增长220％-270％，我们认为全年业绩的高速增长基本无虞。

    5.给予公司“买入”评级。我们预计公司08、09年的EPS分别为1.18、1.98元，目前对应08年市盈率为13倍，考虑公司业绩的确定性和高速成长性，我们认为即使在弱势的环境下，对公司来说20倍市盈率是较为合适的，给予公司“买入”评级。