一、企业能力理论的兴起

　　竞争是当今社会的一大特征，竞争能力的强弱成为企业成败的关键。从战略角度来说，企业必须在所属行业中寻求一个有利的竞争地位才能获得生存与发展。竞争战略的选择由两方面所决定：一是从长期盈利能力和决定长期盈利能力的因素来看各行业所具有的吸引力。二是在一个行业内决定相对竞争地位的因素。20世纪80年代以前，人们的注意力更多地集中在对行业吸引力的分析上，对企业应具备何种素质才能异军突起，稳居领头羊的地位还只是从外部寻找原因。20世纪80年代初，迈克尔·波特（Michael Porter）把产业组织分析法引入战略管理。他把竞争力量模型建立在SCP（结构—行为—绩效）基础之上，并以此作为理论分析的基石。按照这一模型，战略管理研究主要侧重于对市场结构这一决定产业中和产业间绩效差异的主导力量进行分析。分析的结果是导出了企业应尊从其在产业中的地位和优势的一般战略的定义。20世纪80年代中期，人们逐渐把目光转移到企业内部，运用企业能力理论来揭示企业经营战略奥秘已成为当今世界的最新潮流。战略管理研究专家日益热衷于把企业拥有的特殊资源和能力，作为影响企业长期竞争优势的关键因素，并将其上升为企业战略理论研究的时代主旋律。

　　二、房地产企业核心竞争力界定

　　对于企业核心能力的定义，不同的研究者有不同的看法。有的研究者从技术的角度作探讨；有的从市场经济的角度作探讨；有的从资源（尤其是知识资源）的角度来分析。尽管由于分析角度的不同而导致对企业核心能力内涵认识上不一致，但都强调了核心能力对企业获取持续竞争优势的重要作用。由于企业的持续发展是与核心能力紧密联系的，企业要实现持续稳发展，提高自主技术创新能力，必须提高企业的核心能力。

　　到了20世纪年代中期，对企业核心能力的认识开始有一致趋向性迹象。现主要有两种代表性观点，一种观点认为企业核心能力是指企业的研究开发能力、生产制造能力和市场营销能力。另一种观点从知识能否为外部获得或模仿的角度定义企业核心能力，认为企业核心能力是指具有企业特性的、不易外泄的企业专有知识和信息。

　　由此，可以给企业核心能力下个综合性的定义：企业核心能力是指企业在开发技术、产品和市场营销方面所独有的一系列互补的知识与技能的结合体，是企业有效地配置和利用自身可支配的资源以期获得竞争优势的能力。

　　企业核心能力以企业技术能力为核心，通过企业战略决策、生产制造、市场营销以及组织管理的整合而使企业获得长期竞争优势。

　　房地产开发企业的核心竞争力界定，除具有一般企业的特征外，还应考虑本行业和企业自身的特点，如受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响较大，需要开发企业有很强的资源整合能力。因此，可以说房地产开发企业最重要的核心能力是三大资源和三大能力，即人力资源、资金资源、土地资源，营销策划能力、规划设计能力和技术创新能力。而且这三大资源和三大能力必须有别于其他房地产企业。

　　三、培育企业核心竞争力，实现房地产企业可持续发展的对策

　　（一）“三大资源”是保证房地产企业实现可持续发展的前提条件

　　1．人力资源是促进房地产企业可持续发展的重要保证

　　房地产行业是一个对人才要求较高的行业，对房地产专业人员应该具有特定的要求。核心竞争力培育的最大问题是独特知识资源的积累，而知识资源的载体往往体现为人力资源，即规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源的配置问题。因此，要在房地产开发企业中引入与强化人力资源管理，培育、引进、留住高水平的管理人才和技术人才，加强房地产企业的人力资源管理，促进人力资源转化为人力资本。

　　2．资金资源是房地产企业可持续发展的重要因素

　　众所周知，房地产开发企业是一个资金用量大，占用时间长，风险大的企业。房地产作为资金密集型行业，资本规模将会成为竞争的重要砝码，这是因为资金雄厚的企业可进行大规模开发，形成规模优势，进行规模经营，而且大规模开发项目配套齐全、规划一致、居住环境优美，可以大幅度降低成本，提高资源的利用效率。

　　3．土地资源是房地产企业实现可持续发展的坚实基础

　　土地资源是房地产开发的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发最为关键的能力。房地产开发企业拥有大规模的土地资源，以纵向一体化的企业运作方式，形成整体建设开发的产业链。

　　（二）“三大能力”是保证房地产企业实现可持续发展的关键

　　1．营销策划能力

　　营销策划能力是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销策划是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。

　　2．规划设计能力

　　规划设计能力是综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因素和科技的因素，实现更适宜的规划居住小区，充分满足目标客户的需求。

　　3．技术创新能力

　　随着人们的生活水平和居住水平的提高，人们对房地产商品的质量、功能会提出新的要求，这必然促进建筑、建材及相关一系列产业或部分产品科技含量的提高，同时产生更多的新技术、新产品，从而实现房地产行业的技术创新。

　　（三）培育房地产企业核心竞争能力的对策

　　随着我国房地产业的进一步发展和房地产开发企业数量的不断增加，市场竞争必会日益激烈，企业必须加深理解核心竞争力的内容和意义，加快企业核心竞争力的培养与建设。同时提高管理核心竞争力的水平，准确识别、悉心培养、不断更新。

　　在培养核心竞争力的过程中，一定要注意加强基础的建设，例如：建立现代企业制度、建立企业快速反应机制、提高企业人员的素质；明确企业内部各级、各类人员的职责范围和任务期限等。在我国房地产市场逐步走向理性和成熟的过程中，房地产企业之间的竞争一定程度上出现了由价格竞争转为非价格竞争的特点，走规模经营之路，培养自己特有的核心竞争力，坚实的占据市场中自己的位置。只有这样，我国的房地产开发企业才能更好地可持续发展。