一、房产需求增加，销售市场看好

　　1.加入WTO后，主要城市的经济活力，特别是涉外活动进一步频繁，外商来华投资及经商办企业的人数将增加，是促进房地产需求量增加的主要因素之一。具体表现为，入世后，高档住宅楼、办公楼、酒店公寓、别墅等的需求有了明显的提高，许多前几年开发但至今未销售的闲置物业、存量物业也都得以盘活。

　　2.上海政治稳定，治安良好，而且环境也在改善，房价便宜（相比较香港），港、澳、台胞和海外侨胞叶落归根，上海发展空间的日益广阔成为业内外人士的共识，所以，购租住宅具有较大的吸引力。

　　3.上海经济活动频繁，GDP持续两位数增长，职工收入增加，就业机会扩大，居民支出结构发生变化，加之住房金融政策性与商业性并轨，符合居民多种多样的信贷需求，刺激了住宅消费；汽车拥有量上升，城市道路建设的宏伟蓝图已经展现，导致城市近郊住宅和其它房产需求上升；“十五”中重点规划的大市政建设和浦江两岸综合开发等有利因素，也进一步促使房地产需求的持续增长。同时随着房地产热的经久不衰，对房产投资有浓厚兴趣的投资者也越来越多，使得房地产销售市场呈现出一片繁荣景象。

　　二、境外投资加大，市场竞争加剧

　　1.加入WTO以后，越来越多的外资企业会把目光投向内销房地产开发上。由于房地产业地域性较强，国外公司通过融资、投资等方式将资金投入大企业和优势项目，使投资格局发生变化：优势企业、优势项目更易获得国外金融资本的支持，相比之下，作为小型房地产企业，对手的强大及增多，使得在竞争中更显弱势，市场占有额下降。

　　2.机制的竞争也趋向白热化。海外资金投入，投资规模扩大，促使房地产市场成熟优化，房地产业及相关行业、开发建筑施工材料业、售后服务、物业管理等引进竞争机制，促使各行业水平不断提高，加速向专业化、市场化、社会化方面发展，并树立企业的品牌。由于种种局限，小型房地产企业如何在当前日益激烈的市场竞争中占有一席之地，是一个生死攸关的问题。

　　三、土地需求增加，土地成本提高

　　1.房地产业进一步趋向成熟，引发土地需求增加，价格抬高，由于土地供给弹性小，从而加剧土地市场竞争。土地存量有限，将导致今后土地的竞争主要表现在旧城区改造及“黄金地段”的需求上。同时市政府有关房地产政策的出台，土地实行公开招投标机制，造成的结果是地价随之上升。

　　当前，上海松江、青浦等郊区已经很少有土地可供出让。随着浦江两岸综合开发及相关项目的开展，不但上海本地开发商，而且全国各地开发商都蜂拥而至，甚至海外不少实力非凡的房产商也都登陆上海，不惜花重金“圈地”。最终结局是，开发商有土地就有主动权，而小型房地产企业在土地储备竞争中绝对处于劣势。

　　2.去年11月1日实行的新的房地产拆迁办法，在项目具体操作中遇到诸多困难。具体表现为动迁居民不愿货币动迁，要求实物，因为动迁补偿费用不足以支付相对较高的购房款，致使动迁难度加大。而开发商为尽可能的缩短开发周期，不得不增加动迁成本，导致房价继续攀升。

　　四、建造成本下降，房价构成调整

　　加入WTO后，关税下降，如进口建材、设备的税率从30％降至10％左右，加上国外竞争对手进入，短期内房地产成本下降；但土地需求量大，土地价格上升，这两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，建造成本不会持续下降，由于土地需求的增加是长远的，土地价格将是房地产价格中长期上扬的一个重要因素。

　　鉴于房地产属不动产，不同一般商品，国外的房地产不可能流入上海。加入WTO，同其他行业相比，房地产受到的冲击不会太大，形势看好，利大于弊。总的讲，房地产企业的生存环境是好的。但是对小型企业则不利因素居多，因为企业本身规模过小，后劲不足，而且没有较成熟的运行模式，抗风险能力不强。所以小型房地产企业要在市场中站稳脚跟，须注意以下几方面的问题：

　　（一）随时改变策略和方向，具备战略眼光

　　房地产市场瞬息万变，如跟不上时代脉搏，注定被淘汰。大型房地产企业由于内部组织机构设置较多，决策流程长等原因，在改变既定战略上和小型房地产企业相比不占优势。小企业机构设置比较简单，机制灵活，在确定发展方向和改变战略上具有优势，可以根据市场的需求适时改变开发及销售策略，在抗拒市场突然变化的风险方面比大公司快。同时小型房地产企业对环境变化比较敏感，可以根据市场的变化及时制定出必要的应对措施，把企业的风险控制在最低限度。这就要求经营者有敏税的洞察力和准确的判断力，并且在项目开发中要注意加快开发速度，缩短建设周期，以避免不必要的风险和不确定性。

　　（二）开发新型市场，开拓崭新领域

　　1.大公司注重大手笔，如李嘉诚以3.9个亿买下古北新区1区14号地块。但是大公司在大手笔规划、大投资建设的同时，往往忽略或不愿进行小地块及零星楼盘建设。小公司在决策时避免与其正面交锋，注意力放在开发小地块的物业，如市中心区、老城区的旧区改造等，合理选址，科学论证，以增加自己的土地储备。

　　2.注重市场调查，深入研究市场。小型房地产企业由于基础差，抗风险能力弱，更须加强这方面的工作。当前房市价位属中高价位，政府有关部门正酝酿出台相关办法来鼓励开发中低价位住宅，以适应大多数工薪阶层的需求，小型的房地产企业应抓住机遇，早作准备。同时，针对前些年未完成开发的“烂尾”工程，如果条件许可，小型房地产企业也可参与继续开发，对企业来讲，只需完成后续工程，项目即可交付，这样缩短了建设周期，降低了项目风险，还可获得适当的盈利。

　　3.在项目论证阶段应根据市场需求投入大部分精力。一个项目盈利能力的大小在方案论证时已基本确定，在前期工作中物业管理以及销售等都应介入。同时在方案选择、房型设计上更应集思广益，做到灵活百变。当前有开发商根据市场需求开发的“白领公寓”取得良好的市场效益。笔者认为，开发商也可把眼光放在开发“老人公寓”上，据统计中国的老人中超过65岁的已经占到总人数的10％，占领老人市场等于占领了30—50年的市场。

　　4.可以根据市场和自己的实际情况，发展“泛房产业”，如建材业、物业管理、中介、销售、策划、代理等。小企业应综合分析，发挥自己的优势，利用企业的人才贮备、核心竞争力等，选择适合本企业的发展方向。

　　（三）开发楼盘走精品路线，树品牌意识

　　企业要生存发展，必须重视品牌战略。小企业如果要生存发展，占领市场，并在市场竞争中占有一席之地，更需要在无形资产上下功夫。据统计，相同品质的楼盘，由于企业品牌的差异导致价差在20％左右的情况屡见不鲜。同时企业持久的生命力、竞争力常常来自于强势品牌。

　　当前开发的具有相当竞争力的楼盘中精品居多，这就要求开发商的楼盘定位必须准确、超前。“如果你今后不生活在将来，那么明天你将生活在过去”，定位应多方比较利弊得失；注重营销策划，把产品经过适当的包装，将会取得意想不到的效果。中远两湾城原是旧区改造项目，经过营销策划，“山鸡变凤凰”，取得巨大的成功，成为上海住宅销售史上的一个里程碑。进一步推进和实行住宅产业化和智能化，市住宅发展局领导提出住宅质量是重点，环境是卖点，技术含量是亮点，小型房地产企业应体会、落实，推进产业化及智能化建设。通过各项具体措施，在项目实施中加强全程控制、精心运筹，打造满足市场需求的楼盘。

　　在品牌建设中更应体现人性化、以人为本的理念。注重以服务、诚信、优秀的品质占领市场，把人性化服务这一理念渗透到楼盘营销的全过程，才能更好的打造精品、树立品牌。

　　（四）勤练内功，寻找战略伙伴

　　建立健全内部管理机制，尽快与市场与国际接轨，按现代企业制度的要求进行企业内部管理；积极探索新的融资渠道，提高企业融资能力，解决小型房地产企业发展中的瓶颈问题；和若干相同的企业强强联合，建立战略联盟，共同开拓占领市场，寻找经济增长点；养成速战速决的办事风格，勤练内功，培养并正确使用人才，增强自身的综合竞争力。

　　小公司只有把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出奇不意，战胜对手，立于不败之地。