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新房销售降幅创12年新高 美国房产市场风光不再 |
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| 2006-9-25 10:54:06 来源:中国证券报 点击次数: |
在美联储连续17次加息之后，一路狂奔的美国房地产市场终于停下了脚步，甚至出现了下跌势头。一些炒房炒成房东的投资者哀叹：美国房地产价格近10年的上涨已经走到尽头。
新房销售降幅创12年新高
美国商务部上周四宣布，7月的新房销售下降4.3%，为今年2月以来的最大跌幅,对季节性因素做出修正并折合年率的销售数字为107万栋，过去一年新房销售共下降了21.6%，降幅创12年来新高。7月美国新房销售创下了今年2月(当时的数字为103.8万栋)以来的新低，同时低于经济学家普遍预期的110万栋。此外，过去三个月的数字也被大幅调降。
另外一份业内的经济报告也表明7月房地产业出现明显下滑。上周三全美房地产经纪人协会公布的数字显示，7月的现房销售下降4.1%。7月折合年率的房屋销售量降至633万栋，创下2004年1月以来的新低。此外，美国二手房销售已经跌至今年以来最缓慢的地步，而中介获利已是十数年最低水平。
专家认为，从需求上看，美国的房市长期走势应该是好的。就衡量购买房屋的一个指标———人口户数而言，哈佛大学房屋研究联合中心预测，从2005年至2015年，美国的总户数将增至1460万，而之前的预测表明从1995年至2005年，人口户数仅为1260万。这200多万的新增消费家庭对房屋的需求，是保证房地产软着陆的强大基础。
的确，并不是美国每个州的房市都在陷入疲软。美国全国房地产经纪人协会的报告指出，近20个州的房屋销售仍在上涨，比如阿拉斯加，第二季度旧房销售量比去年同期上涨了48.6%，阿肯色州和德克萨斯州的增幅也分别达到了17.9%和11.3%。
利率走高是主因
全美房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为，抵押贷款利率走高是房屋销售整体水平下降的最主要原因。
业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001年底开始的低利率环境。2001年，“9·11”恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，美联储主席前主席格林斯潘开始急速减息──短短一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平。因此，美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降，成为推动房地产市场“发烧”的最主要原因。
就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。
所谓成也萧何，败也萧何。美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也正导致了其目前的降温甚至未来的“冷却”。
美国联邦基金利率目前为5.25%。在此之前的短短两年时间里，为控制节节走高的通货膨胀，美联储已经连续17次调升短期利率。分析人士认为，目前美国利率已经处于“中性区间”的上限，并且可能在年底之前还会有两次加息。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6%，比去年同期高出3个百分点。
房屋抵押贷款利率的攀升加重了房地产购买者的负担，因为在美国，90%以上的人在购买房产时都使用房屋抵押贷款。房地产按揭在美国银行信贷中所占比例为61%，而在10年前，这一比例不到50%，1970年代时仅为25%。
雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特说，高达10%的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平已经成为负数。在这样的情况下，人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。
美联储密切观望
专家们预测房市降温不可避免地要影响到美国经济的整体表现。财富效应表明，如果房市降温房价走低，预示着人们的财富在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了，就会去压缩消费。民众的购买力不强，当然经济就会疲软。不少卖家认为，今年出现房地产销售量的下降，无疑会对经济产生一定的负面影响。
《安全金钱报告》副主编拉尔森认为，虽然美国房地产市场降温不会拖垮美国经济，但也足以使其遭受重创，特别是股票市场。受房地产市场拖累，标准普尔500种指数可能下降5%，房地产相关板块将是重灾区。
爱德华兹父子公司首席经济学家塞勒说，新房销售大幅衰退，显示经济趋于冷却；美联储将持续观察，以决定未来利率走向。 |
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