科技地产”将房地产与新经济有效对接，使原本钢筋水泥垒起的建筑一下赋承了数码科技的血脉，房地产的价值便得到了一次脱胎换骨近乎超凡脱俗的提升。 ——马申

　　1980年，与香港一河之隔的深圳成为了中国最早的经济特区，引起了全世界的瞩目。
　　在香港家族公司内经过锤炼的马申，已经有了非常强的商业嗅觉，他意识到深圳特区内蕴藏这巨大的商业机会。早在1986年，马申就跨过罗湖桥，创办了天安（深圳）实业发展有限公司。
　　二十世纪八十年代中期的车公庙地区，还是一片相当荒芜的滩坡与渔塘。其时，即便是国贸一带也还谈不上繁华，各项设施均在建设之中，他来深圳时就住在侨社，由于当时交通还跟不上，天一下雨路上就泥泞不堪。然而，他的兴致却很高，一天到晚不知疲倦，经过多方考察，他的公司与深圳市泰然实业有限公司合作成立了深圳天安开发公司，开始对天安车公庙工业区进行大规模的开发。
　　短短数年里，工业区建成了标准工业厂房5栋、公寓7栋，入驻企业约100家，已经像模像样了。尤其值得一提、堪称神来之笔的是：公司依托天安集团在房地产运作方面的丰富经验，利用北临深南大道、南依滨海大道、东临136万平方米高尔夫球场这得天独厚的地理条件，推出了绝版高尔夫景致的3栋高级住宅，受到了市场的热力追棒。
　　二十世纪九十年代末期，一股以电脑、网络技术为核心的信息化热潮正在全球兴起。马申敏锐地感觉到，一次以信息化为标志的新经济革命已经来临，并且势不可挡。而此时的深圳房地产业，由于楼市的竞争越来越激烈，有效消费区域内的土地资源越来越少，而且越发昂贵，加之精明挑剔的并日渐成熟的消费群体不断增加，无不显示出地产界那种动辄百分之几十或者百分之百的暴利时代已成昨日黄花。
　　房地产市场已经不可避免地走向微利时代，在这种形势下，告别单纯的房地产传统模式已是势在必行。受香港“数码港”和北京“中关村”的成功的启发，马申果断决定将工业区重新定位中小民营科技产业园区，并将其命名为“天安数码城”。1999年下半年，“天安数码城”在深圳亮相，顺应在深圳召开的首届“高交会”的发展理念，得到了企业、政府，包括海外生在留学生在内的社会各界的追捧。
　　天安数码城的旗帜甫一亮出，立即引来好评如潮。反映在数码城内的企业方面，一批从事电脑、网络、电子、通讯等行业研发和生产的企业迅速成长，并吸引了更多的上下游关联企业进驻；而早期入驻的一些传统经济企业如印刷、服装、仓贮等，或升级换代，或保留总部，仅将生产场地陆续迁往关外。
　　新规划的天安数码城总建筑面积为80万平方米，其中科技开发基地40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业配套设施4万平方米。从而使天安数码城走出了一条与保税区、高新科技园区等不尽相同的创新之路。作为科技企业的温床，天安的独特之处就在于，它不但为企业者提供研发、试制与生产的种种便利，而且它对中小民营科技企业的发展则格外的关注。
　　随后，“天安数码城模式”的出现。90年代后期，天安工业区从单纯经营房地产的公司转入孵化器建设，企业投资20亿无限期，建设了一个建筑面积达80万平方米的科技产业基地，吸引了千余家民科企业入驻，园区年产值超百亿元，成功孵化出一批较有名气的民营科技企业。
　　天安数码城经过十年发展，已经与众多国际国内一流机构建立了广泛而紧密的合作关系，这使得天安数码城有能力迅速营造适应民营科技企业研发营商的环境。同时，天安数码城也拥有千余家优质民营科技企业，可以在这些企业的产业协作、跨地域发展等过程中发挥更为积极的作用。天安数码城发展过程中已然形成了朴素稳健、开放求是的企业文化。这些，都是天安数码城得以向全国发展的重要因素。
　　天安广州番禺节能科技园是天安数码城在广州投资发展的又一个民营科技园项目。也是天安数码城全国战略中迈出的第一步。该项目是国家商务部节能信息传播中心、国家科技部火炬中心、广州市及番禺区政府支持下发展的旨在推动广州番禺创新科技与民营经济发展的新旗舰项目。沿袭天安数码城的开发模式，结合大广州发展的规划背景，凭借十五分钟内可抵达琶洲会展中心、大学城与广州新火车站的中心优势，天安公司邀请国际著名的DEM和ZENX设计事务所对园区作了国际一流的规划。依托园区周边永久的生态林和区内生态山岭，结合水边、天际，科技园将成为充满绿色、低密度的生态园区。并将与清华天安、中国电信等知名电信运营商合作，打造一流通讯自由港。
　　这么些年来，天安中国投资有限公司在内地投资的房地产等项目多达40余个，遍布北京、上海、大连、广州、深圳等地，投资额高达60余亿元港币。而这其中，最令马申难以忘怀的是他在深圳的系列投资手笔，因为他见证了深圳从昔日一个边睡小镇到今日新兴大都市点点滴滴的变化，并亲身感受到这座城市无与伦比的创业潜力。数年来，天安公司先后投资了曾一度成为深圳标志性建筑物之一的天安国际大厦、天安车公庙工业区、国贸商住大厦、天安南油工业村、文锦广场以及深圳天安电力发展公司、国贸旋转餐厅、万佳百货等项目，累计共投资近15亿元，纳税约4亿元。
　　2004年，天安数码城模式对民营企业的吸引力从深圳辐射全国甚至更远。今年7月，科技园的首幢科技产业大厦——天安科技创业中心落成，获得了极好的市场效应。再一次印证了天安数码城开发模式的魅力。约五十家民营科技企业已经签约进驻创业中心，中国科学院，广东省科技院也签署了院地合作协议，为入驻企业提供研发支持，番禺区科技局也设立了科技创业孵化服务，配套专门优惠政策，吸引留学生，科技人才入孵创业。

“我是深圳人！”

【地产领导者】：你到深圳注册天安（深圳）公司的的时候，当时的深圳还是一片荒凉，你为什么敢率先投资深圳呢？
【马申】：我一直以来对内地怀有一种难以割舍的感情。在我的记忆里，第一次踏上了这片热气腾腾的土地，内心就涌起一股激动。自小就有这样的念头，那就是要报效自己的祖国。深圳经济特区的建立，使我看到了机会，也激发了我投资祖国的创业热情。
　　怀着梦想到深圳，十多年来，我几乎把全部精力都投到了这座梦幻城市，可以说我与深圳已经结下了不解之缘，对于深圳的发展和进步，哪怕是一座新建筑，亦或是投资环境的些许改善，我都会打心眼里感到高兴，熟悉我的人都知道，我俨然已经是一个名副其实的深圳人了。
【地产领导者】：有人会说您在深圳开发的物业充其量不会超出100万平方米的楼宇，比他厉害的发展商大有人在，而今天，倘若我们要在深圳地产界挑出能够称得上这个行业极具代表性的人物恐怕不会太多，业内人士认为您是一个不可忽视的一个重量级人物，你怎样评价自己？
【马申】：我并不一定是行业的佼佼者，说我是不可忽视的一个重量级人物肯定高估我了。业内人士这样评价，我想他们的衡量指标不是单从开发量上来比大小，论英雄的。90年代末期，全国房地产由兴盛转向低迷，任凭媒体如何“春风吹，战鼓擂”，整个房地产市场依旧非常疲软。这段时期也是深圳房地产面临创新的一个关键时期。我没有象某些发展商哀声叹气，不知所措，而是凭借自己敏锐的市场嗅觉，勇敢的另辟蹊径，我感触最深的，当然是对天安车公庙工业区那块土地的开发、整合与提升。这就是业内人士评价的创造了中国地产界独一无二的“马申模式”，所谓影响深远的“天安数码城”现象。

从“工业区”到“数码城”

【地产领导者】：从天安车公庙工业区到天安数码城，这不仅仅是一个称谓的简单更换，而是一种超越，一种涅磐。您如何使“天安数码城”成功转型？
【马申】：天安工业区与深圳市内其它的工业区在定位上并没有本质区别。当传统房地产遭迂新经济，整个行业倍感举步维艰的时候，我看过，也研究过国内外许多工业区发展历程，后来审时度势，别出心裁地将房地产与新经济有效对接，使原本钢筋水泥垒起的建筑一下赋承了数码科技的血脉，房地产的价值便得到了一次脱胎换骨近乎超凡脱俗的提升。报纸和网络上说：“马申一系列精彩的投资，使他和他的天安数码城一跃也就成了深圳乃至全国房地产的另类和成功典范。”
　　天安数码城位于深圳市中心区西侧，东临高尔夫球场，北望香蜜湖，南瞰深圳湾，附近更紧靠地铁枢纽站，是一块发展传统房地产的风水宝地，而天安集团选择房地产开发相对不景气的这样一个时机进行向新经济的战略转型，的确是需要一定的勇气、胆识与智慧的，甚至是要冒很大风险的。
【地产领导者】： “天安数码城”对推动是深圳房地产产品创新和营销创新又积极作用，请您谈一下当时是怎样推动这个工作的？
【马申】： 不断的创新精神与创新能力正是天安集团企业文化的核心所在。创新是一座城市的灵魂，也是一家公司的灵魂。我看到，高科技产业是未来经济增长的新动力资源，单纯依靠物业，房产投资已不能与快速发展的新经济同步。只有引进新经济，并与之结合，公司才能获得足够的上升空间。
　　天安的意义正是在这里得到凸现。近些年来，中小民营科技企业忽如一夜春风来，千树万树梨花开，已日益成为新经济大合奏中的强音，从某个角度来说，他们正是蓬勃、活力、创新等等的代名词。天安在向它们伸出橄榄枝的同时，也为自己日后成为园区经济格局中的一个亮点埋下了伏笔。俗话说，栽好梧桐树，引得凤凰来。而天安数码城想到的不止是栽树这么简单，数码城一开始就参照国际标准，引进先进模式，立足于高起点，将自己的命运与进驻企业紧紧连在了一起。换言之，它不仅要招来凤凰，还要与凤凰共舞……
　　中小民营科技企业在草创初期，往往只有一些技术思路和少量资金，无法用大量资金购买配套设施完备的厂房和高档写字楼，但又希望借助软硬件一流的优质环境一显身手。而在这样一个最为困难的时期，金融企业的介入又显得相当谨慎。此时天安数码城的挺身而出便颇有点雪中送碳的意味。它创造性的采取以房地产产权入股形式，即针对园区内成长型代表性企业，以公司自有物业折价入股，参与创新科技产业的发展。同时，明确参股不控股，参与不干预的思路。此外，还在公司销售总额中提取一定比例建立民营科技企业发展基金，以滚动的形式运作，尽可能以有限的资金帮助更多怀揣梦想的创业者。这样就使许多凭借一个好的创意与技术的个人与小型公司在这里找到了理想的成长土壤，并从此生根发芽、孵化成长。
【地产领导者】： “天安数码城”孵化科技企业、怎样推动创业投资的？
【马申】：鉴于国内很多民科企业都是电子、通讯及软件开发企业，从1999年起，天安数码城就与清华大学深圳研究院合作成立清华天安信息技术有限公司，接着又与清华研究院合资成立“深圳科力国际技术转移有限公司”。与中国电信联手，建设和构筑园区光纤环网，并在2000年成为全国首个接入IP城域网的宽带信息化园区，如此一番动作不仅将天安各楼宇、各企业之间互相接通，使信息交流畅无阻，而且统一通过高速出口高性能网络平台，使其踏上了网络时代的快车道。信息化的魅力，在于它以人们难以预计的步伐，渗透并影响着我们生活的每一个层面。天安努力打造自己的数码时代，其出发点也就在这里。
　　为更好地营造园区创业环境，天安还提前拆除了年获利1500余万元的车公庙汇食城，并拟再投资1个亿，建设面积达3万平方米的天安科技服务中心，它将成为多功能的综合性国际创业孵化中心，使园区内处处激荡着高科技的风云，全面提升自己的品味。天安的目标一开始就是成为集科技创新、成果转化、配套服务与优良办公生活环境四位一体的科技产业园区，它行动了，也成功了。2001年5月，天安获得全国创新科技园区开发模式奖；2001年10月，又成为深圳市首家民营科技园。

筑巢引凤，与凤共舞

【地产领导者】：您曾经提到既筑巢引凤，还与凤共舞，“天安数码城” 是如何与凤共舞的？
【马申】：关注和支持民营科技企业的发展逐步成为了天安数码城的灵魂所在。全国有很多人在从事科技成果的市场化工作，而民营企业又是最活跃的，光深圳就有1800多家。”也许是这个原因吧，所以，天安才将2000年定为科技创新年，并引起众多媒体的争相报道。因此，至此全园区已经吸引并孵化出500家民营科技企业和优质民营企业，其中多数的企业管理者都是国内知名大学毕业或是海归派，素质一流。2000年，园区企业年总产值超过100亿元，为国家上交税收超过约5亿多元。如今，天安民营科技园已成为深港两地乃至整个珠三角地区最具规模也最具魅力的名副其实的民科园。在那一块不大的土地上，在那一片新开垦的财富高地上，众多挟一技之长的年轻白领忙碌的身影，是天安发展的一个缩影，也是这座城市蓬勃向上的一个恰当注脚。
　　一段时间以来，全国各地有多少科技园立项上马，又有多少科技园区因门前冷落车马稀，而不得不改弦易辙。大浪淘沙，剩下的强者也就往往成了当地一道亮丽的风景线。这当中，天安无疑是个后来者，但也无疑凭借其强劲的实力迅速成为了一个亮点。与久负盛名的北京中关村相比，天安固然在一些先天优势上不能与之比肩，但特色也是显而易见的：一是地理上的高度集中，不像前者那样散乱；二是以中小民营科技企业为主，与市场经济最活跃最有生机的这部分紧密地结合在一起，其后劲显然不可小视。
【地产领导者】： “天安数码城” 实现了许多创新，她未来的路将怎样走也是社会各界非常关注的。
【马申】：产业发展科技为先，为了给科技园区内高科技企业提供一个一流的“集优”科技平台，天安数码城与国家级科研机构、多个知名学府建立合作关系，并通过举办各种论坛促进业界与大学之间的管理和技术交流。其中引人瞩目的是天安数码城与清华大学合作成立清华力合国际技术移动公司，旨在为驻企提供产权转移和风险交易平台，与清华成立的清华信息技术有限公司专为园区提供最优网络环境和各种最新资讯应用。
　　今年深圳天安数码城再添新“贵”，国家级集成电路设计深圳产业化集成电路福田基地已经批准落户天安数码城。国家级集成电路设计深圳产业化基地是国家七大集成电路基地之一，它面向全市和周边集成电路设计企业，搭建起系统应用集成电路设计，集成电路设计芯片测试制造以及风险投资与创业企业之间的桥梁。它的到来必定会形成一个较大的产业磁场，为天安数码城再添光彩。
　　一流的科技园区和科技平台，离不开优质的服务体系，目前天安数码城已经成为深圳银行最集中的社区，汇集了招商、工商等九家银行，形成最佳金融气候，为入驻企业提供了完善的金融信贷服务。天安数码城还吸引了世界著名风险资投资商的关注，新鸿基、深圳市创新投、清华合力国际技术转移公司等多家证券商积极为入驻企业提供风险资本，产权转移及上市融资服务。
　　顶尖的科技园区更离不开与政府的合作，天安数码城与福田区政府联手打造的科技企业孵化器已经纳入福田高新技术产业战略重点，旨在营造更好的科技研发环境，提供人才引进、教育培训，国际交流、项目评估、招商引资、政策法律资讯等系列孵化服务，让入孵的中小科技公司有了更广阔的发展空间。
　　如今环境一流、管理一流的天安数码城园区内吸引了众多国内外知名品牌，像法拉利、保时捷、肯德基、中国移动、中国电信等纷纷进驻天安数码城。更有知名咖啡厅、西餐厅、健身房的加盟，人们在工作之余，品香茗、饮咖啡，让工作变得有生机。天安数码城也籍此更加接近国际一流科技园。

马申简历

　　马申，香港天安中国投资有限公司总经理。
　　四十年代出生于上海的一个工商世家。1948年，随父母由上海移居香港。50年代中期返回国内求学，1970年起，涉足商海，进入家族公司进行最初的历练，先后任香港大智投资有限公司和香港上海国际贸易公司经理、总经理；1983年，加入香港新鸿基有限公司和天安中国投资有限公司，专职从事中国投资业务。现任香港天安中国投资有限公司总经理，深圳天安数码城有限公司董事总经理，深圳市荣誉市民，深圳市第三届港澳政协委员，深圳市外商投资协会副会长，深圳市房地产协会副会长。

主要思想
　● “科技地产”促工业区转型数码城
　　深圳经济特区成立不久，马申就进军深圳，开发建设天安工业区。九十年代末，趁着信息热、网络热，马申抓住世纪力推天安工业区转型为中国第一个国家级民营科技园区。2003年，天安又进军广州番禺开发建设节能科技园，将“科技地产”进行到底。马申的“科技地产”将房地产与新经济有效对接，使原本钢筋水泥垒起的建筑一下赋承了数码科技的血脉，房地产的价值便得到了一次脱胎换骨近乎超凡脱俗的提升。