宏观调控是一场淘汰赛

宏观调控对于万科而言是好事，在行业低迷时期万科更容易有脱颖而出的机会，万科一直在关注行业的变化，调控预示着行业进入转折期，企业应随之（政策）而变进行调整，期间部分生产效率不高的企业将被淘汰。

宏观调控期间行业呈现几大趋势

金融化趋势，房地产与金融业的联系更加密切，这次的福布斯富豪排行榜与上次相比房地产富豪名次下降，表明曾经的无本买卖、空手套白狼的富豪故事减少，对于行业而言是一件好事。

国际化趋势，国外资本开始进入，与国内企业进行同台竞争合作，看现在的土地拍卖，要么是外资背景，要么是与外资联合，尤其当超过10亿地价拍卖之时，90％应拍企业是具有外资背景。

国企化趋势，房地产行业曾经是以民营企业为主，发展到今天，国有企业则扮演重要的角色，华比如润、中粮及国资委的央企等，国有企业在今后的房地产行业中将更加活跃。

以上三大趋势将使行业更加规范，对于政策的理解更加透彻，大型国有企业实力很强，可一举改变某些企业紧靠关系拿地的现象；同时国有企业性质决定其在消费者中具有一定的品牌影响力；国有企业对于政策的理解较民营企业更深，更加透彻；另国有企业拥有很多资源（政府资源、土地储备）；以上因素将促进行业金融化、国际化、国企化。

与其成为对手，不如成为伙伴

即将过去的一年，为适应金融化的趋势要求，万科在融资方面非常活跃，郁亮用“合作共存、内应外联”来形容万科与金融界以及同行之间的关系，提及与同行之间的合作，郁亮概括为“与其成为对手，不如成为伙伴”；万科在广州与中粮（国企背景）合作，外部则与新加坡的GIC、东京建屋、大成建设联合，这是万科应对国际化、国企化举措。

万科06年加大力量做企业好公民

如果房地产行业不能改变“不受尊重”的局面的话，将影响到所有参与者的利益，包括开发商与消费者，如因为相互的不信任消费者购房需律师陪同，增加交易成本，客户却未得到利益，对于开发商而言，成交效率很低，开发商必须承担起其应有的社会责任。

过去万科有个误区，认为这个问题应该是政府主导，与开发商无关；但现在我们认识到企业有责任推动社会和谐发展，万科有影响力、有资源调动能力、有专业力量推动安居房建设效率，帮助政府做好这项工作。商品房不仅有商品属性更有社会属性，当社会成员对于商品房的社会属性有抱怨时，开发商应关注，万科50万征集城市中低收入居住方案就是很好的回应。

中国人多地少，实现规划的人均居住水平，需要看中国的土地供应、老百姓的生活水平能否达到要求，那么我们是否应该更节约用地？增加容积率或减少楼间距？所有这些问题需要全民达成共识。

开发商进行城市运营是本末倒置

对于万科而言，积极的介入到城市建设是利索当然，但郁亮并不认同将开发商与城市运营相提并论之说，他坦言，开发商进行城市运营是本末倒置，开发商将自己放在不恰当的高度，也是开发商能力不能胜任的，开发商更迎合配合城市发展作出相应的贡献；开发商更应踏踏实实的做事，提高自身的专业性（生态、环保）。

标准化已起步，工业化在摸索

04年下半年万科已经开始在华南进行标准化项目引进的尝试，目前万科又提出工业化，按照笔者的理解，如果说标准化是设计的话，那么工业化就是一种生产或者执行，标准化是前提，工业化是最终结果，目的就是为实现规模化生产，降低运作成本。

郁亮表示，虽国外标准化已经相对成熟，但引进成本高，另建筑形态并不适合中国目前现状，故而万科开始标准化、工业化的探索，同时提高万科自身的运作效率及管理水平，这也是国外成熟产业发展的必经之路，万科的目标是，十年后综合实力（效率、规模、研发能力、品牌忠诚度）达到世界优秀同行企业水平。

06年三大区域并举，起步不同并不代表厚此薄彼

从目前万科的举措来看（人员变动、土地储备、以及加强对外合作），似乎业内人认为万科将加大环渤海以及长三角区域的布局，但郁亮否认这一说法，坦言万科将实现长三角、珠三角以及环渤海区域并举，不需要其中那一区域更突出，并反推目前万科一系列举措，珠三角的布局万科最早完成，长三角布局上半年基本完成，环渤海区域布局刚刚开始，当然也希望三个区域都做的更深入、更成熟，但从加强的角度来看，万科将加强对环渤海区域的投资力度，但并不代表对珠三角以及长三角区域的忽视。

面对各大媒体将万科与朝开的合作，猜测万科将重点放至环渤海区域的报道，郁亮笑着说，不要将万科想象的太老谋深算，万科一样需要靠本能吃饭，没地就买地。

同时强调，环渤海区域的经济地位无法与长三角、珠三角同日而语，房地产企业如果要做百年老店的话，一定要将重点投资在目前最大的市场中，而没有必要未雨绸缪做其他准备，比如目前没有在西北储备土地的必要，虽然其未来的市场也很广阔，万科要长做常有。

如此重大人事调整只有万科做的到

谈到万科的三大区域调整，自然少不了提及万科的重大人事调整，刘爱明替代丁长峰成为上海万科董事长兼总经理，过去五年让华东业务赢利占集团40%以上的丁长峰，调任北京万科董事长，业界纷纷猜测万科为加强环渤海区域市场而设。对此，郁亮表示，不过是万科影响力大而已，老总调任是很正常的事，一个老总无法调动的企业如何能算成熟企业？万科是唯一在跨区域发展中能做到的企业。

懂得客户细分，谁都可以找到生存空间

提及客户细分，郁亮讲述一个美国超市、地铁旁边盖储藏室的例子，美国人喜欢搬家，杂物无处堆放，地铁储藏室应运而生，用于搬家者租用或购买，这种业务市场是万科市值的两倍，美国排名第四大公司，比中国最大的地产公司还要值钱，这就是市场细分的结果，只要懂得市场细分，谁都可以找到机会。

应用于房地产行业，那么客户细分就显得更加重要，以个人为客户群体研究对象需要得到改正，购房是一种家庭行为，故而应以家庭为研究对象，家庭生命周期所处的阶段也就成为不容忽视之处，郁亮的这一说法也就给目前深圳市区需求旺盛一个很好的解释，由于家庭生命周期处于子女读书阶段，而关外学校师资力量的欠缺导致较多购房者将子女就读作为置业选择的重要因素。

05年没有难忘之事

05年万科领航者进行了交替，业内认为王石的张扬郁亮理性形成鲜明对比，是否也预示万科以后的策略将逐渐进行转移呢？郁亮认为，05年自己没有什么特别难忘之事，因为作为一个管理比较成熟企业没有什么特别激动人心的事情出现，整个万科的发展很平稳，完成变革，所以认为05年没有什么难忘之事的郁亮将于本周开始休假，进入自我调整期。