当家境贫寒的现实摆在眼前的时候，我选择了拼搏；当改革的春风荡漾在深圳的时候，我选择了下海；当目睹了宝安人的居住困境的时候，我有了强烈的城市化的冲动。 ——田德祥

　　当凤凰卫视《纵横中国》剧组走进安徽，胡一虎讶异地发现，他忘不了的是蚌埠，而不是合肥。和杨绛先生的感触类似，生活于蚌埠，就像淮河一样，平淡而漫长。蚌埠，一个南北交会的地方，一个注定出强人的地方。
　　在深圳“地产领导者”中，新安湖实业董事总经理田德祥恐怕是唯一来自这片土地的人。穷人的孩子早当家，幼年家境贫寒，让田德祥比常人更早地成熟起来。而蚌埠的荒凉——没有山、没有水、没有树、没有庄稼、只有绵延起伏的大土墩子，让田德祥产生了强烈的“出走”愿望。读书上学，是他所能找到的惟一出路。知识改变命运的故事在田德祥身上得到充分的印证。
　　1982年，田德祥如愿考取上海同济大学，专业是城市燃气，成为国家恢复高考以来蚌埠为数不多的全国重点大学学生。1986年，田德祥毕业分配到国家建材局蚌埠玻璃工业设计院——一个集研发与生产于一体的大型事业单位。田德祥似乎并不甘于做一个技术人员，在出差北京的半年时间里，他每天晚上坚持骑车40多分钟到北京语言学院上课。有一次，零下四十多度、漫天飘雪的严冬，田德祥上学归来后，因全身冰透、无法脱衣，朋友不得不将他“火烤”了。1992年，田德祥以专业负责人的身份被派往深圳分院，正赶上邓小平南巡后的创富热潮，田德祥激动之下，下定决心离开设计院，跳槽到了大型民营企业——广东省国威集团深圳公司，任职燃气工程部经理。
　　不过，真正改变田德祥命运的可能是深圳“8.10”股票风波。他是在8月11日才购买到股票认购券的，1000元一张，共10张，结果中了一张，田德祥一下子拥有了10000多元的财产！在国威期间，田德祥开始接触一些地产方面的知识。1996年，田德祥再次出走，加盟中粮集团香港公司国内公司管理部，任职管理工程师，先后被派往广州、厦门，正式从军地产。
　　正当田德祥欲图在厦门大干一场的时候，中粮香港的控股公司——深圳新安湖实业有限公司跌入了一起商业诈骗危机。 1998年，“广客隆卷款事件”让新安湖商业城的前景瞬时变的扑塑迷离起来。如何解决问题？如何重新引进大商场？中粮香港决定起用年富力强的田德祥。田德祥上任后，在短期内就引进了万佳百货，从而全面盘活了整个新安湖商圈。
　　2000年起，田德祥主持开发新安湖花园，成为宝安地产开发和城市化的一个亮点。

“进关”与“进村”，宝安地产商的两大选择

【地产领导者】：谈起宝安地产，三两句之间人们总是要将话题拉扯到“宝安地产三巨头”。您认同这种说法吗？
【田德祥】：说起房地产，我们会不由自主的将其与万科、招商等品牌联系在一起，而在这些品牌的背后，几乎都有一位英雄式的人物扮演主角，比如王石、林少斌等人。
　　一个没有英雄的品牌往往缺少新意和激情，这是宝安地产存在多年的现实。众所周知，由于历史的原因，宝安地产一直是个相对比较封闭的、自给自足的市场，三年前，这里没有类似万科、中海这样的大品牌开发商，类似中原、世联这样的大中介商也绝迹于此。本土的客户大多是刚洗脚上田的农民，对住宅的品质要求不高，对楼价却出奇的敏感。在这样一种背景下，宝安地产的利润是明显要小于关内的，发展商的开发水平也自然要逊色于关内。这是导致宝安地产缺乏“英雄”的最根本原因。
　　然而，从另一个角度来说，市场的相对封闭却也孕育了一批数量极为可观的“地产英雄胚子”，其中人们常说的“宝安地产三巨头”即为其中最醒目者，罗瑞希、赖海民、陈治海等都是叱咤风云的英雄人物。世事变迁、人物更迭。有深圳大发展的大背景、有楼市西进的大趋势，宝安地产就必然要产生更多的地产英雄。为何人们总是谈“宝安地产三巨头”呢？他们的开发规模确实比其他人大一点，但更重要的原因还是媒体的大肆渲染。其实，关内很多人，甚至是媒体从业人员对宝安地产的熟悉程度很需要加强。在宝安，品牌知名度、客户忠诚度、产品品质与“三巨头”不相上下者大有人在。可以很诚实地说，我们新安湖实业的产品和鸿荣源的产品是在伯仲之间，同属宝安楼市的最尖端，只是开发规模要逊色于鸿荣源而已。
【地产领导者】：这两年来，宝安地产商或者挥师关内，或者扩大关外的“根据地”，您认为哪种模式更好？
【田德祥】：如果说宝安地产前十年的发展是群雄逐鹿的混战时代，那么最近三年就是大浪淘沙后的大转折时代，是个奠定“江湖地位”的时代。从目前的情况看，鸿荣源地产是一骑绝尘、遥遥领先，而富通地产也是亦步亦趋、紧随其后，而曾经的领头羊——泰华则在调整的阵痛中徘徊！从三足鼎立到今时今势，变化不可说不小，砝码是什么呢？是城市化的机遇。近三年，一场席卷深圳的大变革正在这2020平方公里的土地上轰轰烈烈地展开。城市化给了深圳地产，尤其是关外地产一个前所未有的机会，却也是一个重新洗牌的大调整。
　　在这股城市化风暴中，鸿荣源选择的发展道路是直接进关，与一线品牌发展商靠齐，熙园的成功其实也就是鸿荣源地产发展模式的成功。富通地产选择的是在城市边缘地带扩张，继续巩固并扩大自己在关外的影响力，丽沙花都、富通天骏等项目也取得了成功。进关与进村，这是鸿荣源、富通所走的两条截然不同的道路，都取得了成功。这是宝安地产发展道路上两种值得借鉴的模式，但我本人更倾向于鸿荣源的“进关”模式。
　　宝安地产为何一直发展缓慢？房价低、利润低是一个非常重要的原因，这注定了宝安地产要在低层次上重复循环，而很难在产品、品牌上有很大的提升，开发商的综合开发能力得不到提升的动力，也没有检验的基地。现在，宝安与关内的地价每平方米依然相差1000元左右，但房价却相差2000多元。如何打破僵局？鸿荣源借熙园的恢弘气势回师宝安，鸿景园立即受到广泛关注，而且价格不低！这就是品牌的魅力！当然，富通的“进村”模式对于发展中的中小地产公司来说也很有参考价值，但要说对整个宝安地产的贡献，那就另当别论了。

把握宝安“住方向”

【地产领导者】：新安湖实业提出的口号是“让宝安人住的更好”。这跟别的企业的口号好像不太一样？
【田德祥】：深圳地产二十年，拼搏的目的就是让深圳人住的更好。对于一个有社会责任感的地产商来说，还有什么比“让人住的更好”更值得追求呢？我们提出“让宝安人住的更好”，主要有两个方面的考虑：
　　首先，大多数宝安人的居住水平确实有待提高。从面积上看，宝安目前的人均居住面积为20平方米左右，与小康水平的人均35万平方米依然有很大差距。从品质上看，宝安大多数商品房的设计，尤其是在户型、园林、容积率、物业管理等方面还与关内存在很大差距。
　　其次，也是给自己一个前进的动力。我们始终相信“没有最好，只有更好”，在居住需求方面，人们也是与时俱进的，从早期猿人的穴居到唐宋的高台楼阁，从改革初期军营式的排屋到现在的板楼、塔楼，人们对“好房子、适合居住的房子”的标准从来都不是一层不变的。这样，要实现“让宝安人住的更好”，我们就必须随时把握他们的需求，并切实地设计出产品，“有需求就有动力”，这也是我们的设想之一。
　　创新产品是“让你住的更好”的惟一途径，这也是新安湖地产的立身之本。
【地产领导者】：新安湖实业在楼盘的销售中似乎比较低调，没有搞一些轰动性的活动。是不是因为你们的营销力不够强？
【田德祥】：我们始终认为，时尚类的消费品更适合运用营销手段，而拥有70年产权的住宅类消费跟需要的是理性，这是对业主负责，也是对自己负责。我们不需要每个来看楼的人都买我们的房子，而是希望所有真正了解我们的人都买我们的房子。“买你的房子，你成功了一半；买你的房子，还称赞你，你彻底成功了。”
　　事实上，现在的楼市营销往往来就送礼品、搞舞会、小折扣等“常规动作”，买家已经习以为常了，甚至已经感到“营销疲劳”了，营销的效果并不好。很多开发商依然明知无效或者收效甚微，却不得已为之的目的很可能就是为了暴利。新安湖实业的大股东是中粮香港与深圳宝恒两大上市公司，这注定了新安湖实业是一个寻求长远发展的公司，是一个有社会责任感的公司，我们要赢利，但不要暴利，在这点上，公司股东的意见是一致的。当然，我们没有完全拒绝营销。正常的认筹、解筹等还是有的，但我们的认筹都是直接对应房号的认筹，而不是针对整个销售单位的选择权的认筹。这样的结果是，我们的认筹、解筹没有其他地产商时常吹嘘的“排队抢购、人山人海”等盛况，但我们的实际销售率绝对不比他们低，因为我们锁定的都是有效客户。采用的方式不一样，但结果是一样的，反映出来的开发商的心态也是截然不同的。

“扩张不能蚂蚁拉大车”

【地产领导者】：在深圳地产“向西看”的时候，宝安新中心区是未来十年的最大热点，尖岗山也将因为招商与华侨城的联手开发而炙手可热。新安湖实业是固守在宝安老城区，还是跟随潮流走呢？
【田德祥】：深圳地产重心整体西移，这和深圳城市中心西移是联动的，也是必然的。“20年前看罗湖，10年前看福田，现在看南山，10年后必定是宝安”，这是所有深圳地产人的共识。依据很多，例如地铁开通、二线关撤除、新中心区启动、土地资源稀缺、新郊居主义等等，归结为一点是宝安的城市化和大深圳格局雏形的形成。这也是诞生新主流地产、新地产盟主的“国际化的起跑线”，新安湖将抓住这次机会。
　　至于发展的基地，我认为宝安地产未来数年内将会是一个三足鼎立的格局。尖岗山片区天生富贵，政府规划的高起点和拍卖地价的高企注定了它将是一个领衔宝安的高尚社区，这将是一个名片、一根标杆，代表的是宝安地产的格调与秉性。但它的开发量不大，注定了它难以成为主流，而山体资源的相对匮乏和高速公路的噪音污染却给它带来了不小的投资风险，和黄御龙居的低价销售可说是前车之鉴。老城区土地资源较少，即使有新增的项目，也不可能太大。然而，老城区的成熟乃改革20余年的历史沉淀，不可能一蹴而就，学校、商业、人文氛围、医院等生活便利指数的核心指标在很长一段时间内将依然是宝城人的最信任所在，这让日渐稀缺的老城项目越发显的弥足珍贵。
　　真正的战场在宝安新中心区，未来两三年内，这里将有200多万的推盘量，甚至可以说是整个深圳地产的最核心。然而，新城的开发需要时间，在大配套欠缺的情况下，这里远远不能说是“最适宜人居的滨海新城”。在这里，开发商、政府、消费者都还需要一个磨合的过程。
【地产领导者】：近年来，新安湖实业的开发量并不大，品牌提升的步伐也并没有鸿荣源因为熙园而走进关内那样大幅度上扬，土地储备上也与富通拉开了很大的差距。和其它宝安地产商相比，新安湖实业的优势在那里呢？
【田德祥】：这些年，新安湖的发展速度还是很快的，只是没有那么煽情而已。新安湖不做最大的开发商，但力求做最好的开发商，我们焦虑的是“长急”，一个可持续发展的长远大计，而不是类似于某些上市公司的“短急”，一种欲求暴富的赌徒心态。世事都是相对的，发展速度也是如此，适合自己的就是最好的，如果我们盲求扩张，那无异于“蚂蚁拉大车”，徒劳而无益。相反，我们的过去恰恰是剔除弊病、完善自身的适宜的发展速度，这铸就了我们的最核心竞争力——综合开发能力。
　　新安湖是一个项目公司，土地储备不多，但对产品的追求与控制却是有目共睹的。新安湖对产品开发的前期调研、工程建设、楼盘销售、物业管理等都有自己独到的见解，对宝安地产市场的准确把握，奠定了我们特有的产品鉴别能力、市场判断能力。我们的综合开发能力也是经过了团队长期磨合才形成的，综合开发能力不是一个人的能力，而是一个团队拧成了一根绳，它不是单个人力量的叠加，而是一个群体的合力！我们提出的一句口号是：“把优势发挥至尽，把缺点留给团队”。
　　不久前，新安湖实业刚刚完成了股权结构的重组，原公司大股东——宝安区政府控股的上市公司、宝恒集团已经与中粮香港签定了框架协议，全部转让自己所拥有的新安湖实业60%的股权给中粮香港。这样，中粮香港成了新安湖实业名副其实的最大股东，从而改变了以往新安湖实业股权过于分散的状况，新安湖实业的长远发展更有奔头。
【地产领导者】：2004年的深圳土地市场波澜泛起，“9万3地块”、尖岗山地块都拍出了令业界震惊的天价，您如何评价这种现象？
【田德祥】：我个人认为，深圳目前的土地交易方式有需要改善的地方。从目前国内的土地交易看，主要有投标方式、拍卖方式和挂牌交易三种，而深圳目前采用的拍卖方式很容易导致土地消费的盲目竞争，上市公司、大型国有企业尤其如此。实际上，以拍卖方式出让土地，政府虽然得到了更多的地价款，但开发公司的压力更大，其风险一旦影响到银行、金融界，政府很可能得不偿失。毕竟拍卖场上的资金都是银行的钱，而最终要由消费者来买单！有两种方式很值得借鉴：一是成都“地王”采用的“土地+规划”拍卖模式，即规划设计不入三甲者不能参加竞拍，而取得竞拍资格的3家单位还得缴纳1亿元的保证金。二是上海采用的“最接近标价”模式，即政府确定拍卖地的竞价范围，竞价在范围之外的投标人自动丧失竞标权，而最接近最高标价者将获得土地使用权。两种方式都将避免土地市场的恶性竞争，这是国家调控地产行业的整体战略是相吻合的。

“我们需要企业领袖”

【地产领导者】：说微软，必然要提到比尔?盖茨；说TCL，必然要说到李东生，因为企业的领导者就是企业的灵魂。您作为新安湖实业的领导者，您认为个人魅力对企业的发展有多大作用？
【田德祥】：一个伟大的企业，肯定有一个伟大的企业领袖。企业领袖的检验标准只有一个：市场。在人类组织中，领袖的产生一般需要二十年左右时间，是一个历史沉淀过程。在中国历史上似乎不缺革命领袖，但我们民族缺少企业领袖。我们今天需要企业领袖，如同一百年前中国需要革命领袖一样的迫切。与欧美不同，目前，我们多是第一代企业家。所以，大家都有可能成为“华盛顿”。
　　新安湖实业刚刚跨过20周年的纪念日，这对于一个目标是打造“百年老店”的企业来说是非常重要的时刻。新安湖有一群渴望创业的精英团队，却还没有一个绝对的“精神领袖”。我将秉承“偏执+赢利”的企业家精神，兢兢业业地服务于公司，做海岸的灯塔，为新安湖引航。
【地产领导者】：2004年的深圳地产界显得格外浮躁，职业经理人、营销策划员、地产记者……一切与地产沾边的人似乎都在跳槽，来来往往好不热闹。新安湖实业却未见有大的人事波动，这是一种培育团队的企业文化，还是延续国企生存作风的惯性呢？
【田德祥】：人才是最宝贵的资源，与其他生产要素不一样。但是，“天下没有不散的宴席”，只要有市场需求，就必然有人才的流动，这很正常。好的企业应该是既出好产品又出好人才。留住人才的关键因素首先是给他们一个可以施展才能的舞台，其次是利益驱动。搭建开放的平台是留人才最有效的办法，它在给人才一个成长的大舞台的同时，也给人才一个积累财富的途径。新安湖的团队比较稳定，也是经过了长期的磨合的，大家工作愉快、有事业感，这才是最重要的。
【地产领导者】：业外不少人认为深圳地产从业人员在暴富，一方面是说地产人待遇太高，另一方面是说地产人素质较低。您觉得自己的“薪”情还好吗？
【田德祥】：“地产暴富说”很大程度上来源于福布斯的中国富豪排行榜，但也要看到，真正从地产中得到暴利的也只是少数人，在房地产行业成为拉动国民经济强劲增长的主力引擎的时代背景下，社会大众从中得益也是合情合理的。进一步说，现在的地产也早已不是暴利行业了，早些年人们惊叹的是华为、联想等业外巨头试水地产，而如今人们惊叹的是张宝全转战EVD、朱孟依押宝政府IP宽带网，大势已经变了！我本人来新安湖实业时，只是一个地产界的小学生，而现在我是高中生了，我自己得到了成长，这是我“薪情”的很大一部分，我自己很满意。但如果我是在别的公司，以自己的实力，我可以拿到更多。
　　对于一个地产公司的CEO来说，“薪情”的关键是与公司业绩挂钩，衡量的是个人价值对公司带来多少价值，给所主持开发的项目带来多少附加值。我是1998年底到新安湖实业的，六年多时间，从公司财务提供的数据看出：1995年至1998年的四年时间里，公司平均每年总收入4000余万元、净利润485万元、完成税收568万元；1999年至2004年的六年时间里，公司平均每年总收入1.68亿元、净利润4520万元、完成税收1752万元。前后两个阶段对比，说明公司在这六年中获得了高速发展。并且，这是在公司股东没有追加投入、完全依靠现有资产滚动开发的情况下取得的。因为有这样的成绩，我对自己的“薪情”很满意，也很心安。
【地产领导者】：您工作之余的爱好是什么？您的减压方式是什么？
【田德祥】：一个不懂得减压的领导者是不合格的领导者；一个不懂得选择高雅的减压方式的领导者是没有品位的领导者。我工作之余的爱好是旅游、读书，游的是祖国的大好江山，读的是经世之学。游遍天下，领略的是“会当凌绝顶，一览众山小”的豪气，意会的是 “不识庐山真面目，只缘身在此山中”的深刻哲理。遍览群书，为的是净化自己的心灵，让思想接受洗礼，让工作更有灵气。“行万里路，读万卷书”，我希望自己能够做到两不误。
　　“我不是不想去，我实在抽不出时间来”，不少企业家总是这样说。实际上这是不可能的，有时间没时间都是相对而言。工作本身就是生活的一部分，我去旅游，这也是生活的一部分。正因为有了这种生活，我才觉得工作是有意义的，我才非常热爱我的工作。实际上，在旅行中，我更能够充分了解自己的下属，员工也可能提出更有意义的工作建议，团队的沟通在旅行中也得到了升华，这是一种化繁于简的有效工作方式，也是一种有益于身体的生活方式。