广州富力地产股份有限公司董事长李思廉
李思廉——广州富力地产股份有限公司董事长，一个地产的风云人物。2005年7月14日，富力地产在国内房地产宏观调控一片紧缩声中，如期在香港联交所上市，其后股价从发行价的10.7元港币每股一路飙升，成为中国房地产类上市公司市值最高的企业。
从1993年与搭档张力集资2000万资本起家，时至今日市值超过200亿，富力地产的12年可以说是李思廉和他的富力地产共同创造奇迹的12年。
作为一位房地产的开发商，备受媒体关注的李思廉却很低调，很少接受媒体记者的采访。2005年7月上市的前前后后以及富力的未来的战略，很多房地产公司关注的富力“之道”将在焦点房地产网独家披露。1月10日上午,搜狐网、焦点房地产网“高端访谈”栏目邀请到广州富力地产股份有限公司董事长李思廉作客直播间，与网友在线交流富力战略以及对房地产市场的独到分析。同时，我们也欣喜地得知李思廉先生获得了2005搜狐新视角中国地产年度人物大奖。
>>>>>>>>>>>访谈实录
主持人：各位搜狐网、焦点房地产的网友，大家下午好！欢迎大家光临我们今天的焦点房地产网高端访谈这个栏目，今天请到演播室的是广州富力地产集团的董事长李思廉先生，欢迎您，先跟我们网友打个招呼。
李思廉：大家好！今天很高兴接受焦点房地产网的访谈，谢谢莫小姐还有搜狐给我的机会。
我们按照时间表上市 赶上宏观调控是个意外
主持人：李思廉先生应该是说是地产的风云人物，2005年7月14日富力地产在国内房地产调控紧缩的形式下在香港交易所上市，现在已经到30元左右的价格，已经成为中国房地产上市公司市值最高的一个企业。
李先生是199年与搭档张力集资2000万资本起家，现在市值已经超过了200亿，应该说1993年到现在富力地产是12年，也可以说是李思廉先生和他的富力共同创造奇迹的12年。
我们也知道李总首次是在网络上露面，很高兴首次露面给了焦点房地产网这样一个机会，我们今天的主题是谈一下李总率领的富力地产在2005年，以及在12年当中走过的历程，我们今天的主题是“逆市上市之道”，可能要谈相关的话题，包括企业相关战略方面的话题。
我们都知道，现在有人说2005年是宏观调控年，在2005年5月的时候系列出台了，比如说国八条、比如说七部委的新政，大概是5月份出台的。而在7月份的时候是富力实现了成功在香港联交所上市，当时在房地产是很轰动的事件。
因为大家都分为在一片紧缩的情况下，地产公司都在徘徊和犹豫，不知道未来的道路在哪里。先请李总给我们介绍一下上市前前后后的情况。
李思廉：其实上市也很简单，但是需要办的手续也很多，作为一个企业在香港上市都有一个手续要办，需要的时间也非常长的。比方说我们在广州市注册了公司，我们首先要得到市政府的批准，然后是省政府的批准，然后要给中国证监会有一个受理的过程，受理之前我们还要得到国家发改委的同意。他受理了以后也要经过一系列的问、调查，主要集中在一些你的产权、你的税、你有没有关联交易、竞争的几个问题，大家一般的企业都需要3到6个月的时间，经过这些调查以后证监会批准了以后，你还要同时在香港的联交所申请批准。
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| 李思廉接受专访 |
当时大部分媒体和其他的同行也好都是上市的这种概念，我们富力在我本人来说是按照这个时间表。因为最后的审理要在香港上市，对很多专业团队的时间有效，包括会计报表，包括资产的评估，都有一个时间的月制，如果不做的话可能要再等半年，我们当时是一种顺其自然的心态去做的。
主持人：也就是说其实在外人看来我们可能跟后面的形势联系在一起得出这样一个说法是逆势上市，其实对于富力来说是按照时间表上市的。
李思廉：绝对是的。但是看时间，有些企业碰到大环境比较好的时候，他可能得到的价钱会比较高一点，我们当时定价那一天还是伦敦大爆炸，所以刚好是比较低的价钱，但是对我们来说没有怎么介意，反而我们上市以后最骄傲的是，我们这个行动引起了比较多的关注，也把国外很多投资基金、投资银行的眼光集中了一下，他们关注了我们这个企业。我们有一点，好像我们上市这个事情把整个行业扭转了，让大家更深入的研究中国的宏观调控对中国的房地产的影响，他们发现没有想像中那么坏，所以在过去半年我们整个行业整体都会受益。
主持人：也就是说选择什么时间去上市，如果说大市好与坏只是影响定价是吧？
李思廉：如果你的定价比较高了，你的募集资金相对比较多了，如果你的定价比较低了，对企业本身的募集资金相对少了点儿。
一个房地产企业要做大，上市看来是一条要走的路
主持人：我觉得李总比较辩证的看这个现象，比如说我们在上市的时候还遭遇伦敦大爆炸这样一个事件，从现在来看这也不是绝对的坏事，因为会把很多眼光吸引过来。
李思廉：对，好多事情发生其实都不完全百分之百可以掌握的，我们比较坚定的按照时间表去做了，我们也挺开心的，在整个过程也学到不少的东西。
主持人：房地产公司选择什么样的时间或者在自己的发展过程中怎么来设计好自己上市的路程，您这方面有什么感受？
李思廉：最关键还是我刚才开始讲的，一定要搞清楚四个方面，一个是产权的清楚，等于你从注册到现在有一个说法，你的股份分布、钱怎么累积下来的这是一个过程。第二个也是非常重要的，按照中国有关的税法，你是依法的交了所有的税。第三，企业本身有很多关联的东西，包括有没有亲戚一起在做有关的生意从中得到一些利益，这些也要解释清楚。第四，同业的竞争，作为我们这些大股东有没有除了富力以外还另外搞同样的生意跟这个本身来竞争，影响股东将来的收益呢，只要把这些说清楚，通过一些专业团队的调查，一步一步的做。前前后后最快也要一年多的时间。
主持人：从上市到现在差不多6个月的时间了，您觉得房地产企业的上市对一个企业来说是一个加速器还是一个双刃剑？
李思廉：如果一个房地产企业要做大，看来这是一条要走的路，因为作为房地产企业，我相信很多生意都是这样了，特别是在国内，大家所有的企业家，我们累积的资本都不会太大的，都是一步一步这样做起来的，发展到了某一个规模的时候，比方说房地产这个行业，要做大的项目钱从哪里来呢？一个是自己的资本金，一个是从银行的贷款，一个是这么多年赚回来的钱，就是生意上面的现金流转可以帮到你。
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| 李思廉侃侃而谈 |
但是随着现在房地产土地的招牌挂越来越透明的时候，你要拿大项目必须要有足够的资金，上市以后你的身份不一样了，你可以在资本市场有不同的动作，而且银行也会用不同的风险来看待这个企业。所以整体得到的还是比失去的多得多。失去当然是做的事情规范多一点，约束多一点，管理的条条框框、法律法规也多了一些，但是整体作为一个企业本身要做大、做强是一个必经的道路。
主持人：对，也是必须要具备的。
李思廉：很自然的，要做大、做强，最后也必定要规范的。
主持人：李总觉得上市对于企业发展和壮大应该是必经之路。
李思廉：必经之路，或者我们讲的通俗一点，包括全世界也好，我们所知道的、认识的一些发达国家，所谓最有钱的人，其实他们都是上市公司，从这个角度做大的差不多都是上市公司，所以这个也可以证明这个问题。
富力北京拿地是12年中最紧张刺激的一次经历
主持人：开始我们是谈到富力地产2005年上市，这也可以说是2005年富力最大的一个举动，也是在房地产影响最大的一个事件，我们从北京来说了解富力是从富力拿那块地王开始的，叫广渠门的地王，是2002年，当时是非常高的价格拿了这个地，所有人都给富力算账，说能不能平这个价，说地价已经很高了。因为当时的房地产市场都觉得，拿这个地，价格是非常高了，所以这样也使得所有的媒体、公众，包括行业都在关注，眼球都在富力这边了，现在看我们觉得富力是走得非常成功的，包括富力城的建设，包括现在几个项目的成功，应该说在北京房地产市场桥头堡的地位上，我觉得富力已经建立了自己相应的地位了，不知道您当时在选择北京市场的时候是怎么考虑的？
李思廉：选择北京市场大概是2001年下半年的时候我们的一个决定，我们当时的规模当然跟今天差不多了，今天可能比当时大三倍、四倍，当时我们在广州的土地储备量在当时的计算已经足够4年，然后我们发现一定要多找一个地方，我们当时也看到一些同业、一些行家在其他地方发展挺顺利的，我们就选择地方。当时最后选的是北京和上海，二选一，也有考虑深圳等其他地方，2001年北京赢得奥运会的主办权，我们等于是一种生意判断，因为迎奥运肯定是中国政府、北京政府会大量投放资金在基础建设，这正是房地产最需要的，有这些房地产必定会兴旺起来，我们当时把目光集中在北京。
我们在2001年的第四季度了解了有了现在富力城这块地招标的事情，我们盘算了一下资金，发现也够实力，就参加了。等于当时我们下的决心很大，我们是2002年的3月25日正式拿到标书中标的，我们是从4月25日开始的。我们调动了整个广州的精英部队，当时等于是一种破釜沉舟了，差不多等于把整个时间都花在北京了，也把精英调上来。我们当时决心很大，觉得我们这么多年开发房地产的经验，当时市场上面对价钱高的其实是一个总量的感觉，就是说整块地，大概32亿，大家只是觉得32亿很贵的，比方说香港汇丰银行很贵100多块，其实还有很多办法计算的，我们房地产最简单的算法是看楼面地价，今天来说更加便宜了，当时也是可以的。
当时很多行家算账的时候把建筑成本、装修成本算得高了一点，因为我们都是很多施工队自己在做，所以我们掌握成本比较准确一点。现在回头看我们还是判断对了，应该说还带动了整个行业把一些绿化、环境做好，所以我们也很开心，利用了富力流转、资金，我们壮大的同时也买了几个项目，所以北京现在是我们最最重要发展的地方。
主持人：说到富力城原来的地块李总很高兴的样子，当时二选一您觉得没有选对了还是选错了？
李思廉：我们偶尔也会谈这个问题的，如果单单从这个过程来说，我们去上海可能赚到的钱更多，因为当时上海的房价跟北京是差不多的，但是往后几年比北京涨的更多。
但是我们有一个比较肯定的，来到北京以后我们发现如果在北京站稳了脚产生的影响力是全国性的，这对我们企业的影响力都是非常正面的。
主持人：在上海市场可能会赚到的钱多一些，但是这个影响力绝对没有在北京市场这么大的。
李思廉：这个是肯定的。
主持人：刚才您说选择北京市场最重要的因素是因为奥运这个因素，说到这个也有一些渊源，因为搜狐公司前不久刚成为2008年奥运的赞助商，您也是首次亮相就是在搜狐，所以肯定有一些渊源。
李思廉：你们是选对的。
主持人：我们是奥运历史上第一家互联网上的赞助商。
李思廉：你们应该是选对的，因为我看过两届的奥运会，奥运会当时出来的气氛产生的效应都是你在现场才能感受到的，所以我们都热烈期待2008年奥运会北京产生出来的影响应该对世界是一个非常非常振动的事情。
主持人：富力现在已经在广州、北京、天津，而且我知道在西安都在开发项目，现在富力实施全国战略棋局的布局是怎么考虑的？
全国战略是打时间差和利用“经济时差”
李思廉：我们是这样看的，我们昨天在公司网上公布，我们现在也去重庆拿地了，目前我们有五个城市，未来的一两年我们有可能会增加一个或者两个的城市。为什么要去多一点地方开发呢？其实是跟这种开发量有关系，有时候我们比方说北京也好、广州也好、天津也好，你要作为开发商去买地的时候都有一个过程，要办手续，很多时间只能在等，在等一些手续的完备才能去做的。到别的城市投资就利用了空档的时间去同步做。
第二，中国的地方很大，我们可以利用一些时差的效应，这是我们公司做生意的时候发现出来的，什么概念呢？好多时候我们在北京、广州做的这种，比方说我们做房地产，这种方法成功，有时候在内地一些城市还没有发生的，你还是可以用同样的方法在其他的城市做一次，等于如果以前信息、科技、通讯没那么发达的时候，有些人就开玩笑，其实事情没有那么复杂的，一些经济的发展。你看刚在美国发生完不久，就在东京，日本以后就是香港，香港以后就影响了珠江三角洲，然后慢慢是北京、上海。
已经发生的事情从某些定义来说，你基本上看到结果了，你看到过结果你就不是很怕了，你重复做就行了。这也是生意上面的一种窍门。
主持人：现在李总也是独家透露了这个窍门，也点像经济时差的感觉。
李思廉：有这种概念的，以前通讯没那么发达，大家跑来跑去的机会不多的时候你更加利用了，现在要快一点，快一点可以能够比别人走快一些，我们在往后的想法是，如果我们要维持一个比较高的增长，要去别的城市发展是必然的，但是他们的总量我们看到未来的两三年，应该他们的总量加起来会是整个公司体量的大概20％到30％，北京跟广州两个城市各自负担大概35％到40％的量。
主持人：这样一个权重的分配是吗？
李思廉：对。
主持人：在计划当中您有没有一个目标，比如说在2006年会布局多少个城市？
李思廉：我们目前有5个，估计今年再多顶多是增加多一个，顶多的了。
主持人：还是比较谨慎的一种态度。
李思廉：对，最主要的是做房地产当然要考虑人才和资金的问题，目前全中国在房地产这个行业没有真正的说很大很大的巨无霸的，再大的份额好象也只在1％以内，如果以全中国的销售量来说，所以大家的进步空间也是很大的，也就是说如果我们要立足北京、广州的话，我们在这两个地方的进步空间都很大，要占的份额都很大。我们目前在两个城市都是百分之几的概念，在北京和3到4之间，广州可能是7到8之间，距离我们10％的目标还有相当大的空间，所以我们主力一些项目的选择还是以北京、广州为中心，再向其他地方。
主持人：顺便问一下，如果现在再选择您还会选上海吗？
李思廉：这是很有趣的，当然我一下子回答不了，但是既然我们那么顺利的话我想我不会选择上海，好多人都问过我们一个很有趣的问题，他说在过去12年，你们公司有没有碰到过什么很困难、不顺利的情况，我们想了很久，真的好像没碰到过。惟一让我们公司觉得很刺激、很紧张就是来北京这个项目，因为当时来说我们的资金都比较集中，因为一年要付很多钱的，要搞开发，也要给有关的地价补偿款，还要搞样板间、施工，那时候会有一点点紧张的，因为如果万一不是我们想像中的呢，我们会有一些应变措施才行。结果我们2003年的3月份就开卖，我们开卖第一次卖卖了3亿多，整年我们卖了17个亿左右。
按照我们经验知道赢定了，是肯定没事了，就是看赢多赢少的问题，结果由于中国的经济增长，大的城市还是得意的，市民可以支配的收入都在增加，所以整体中国的房地产都是往上的，在这个过程当中谁做的比较好都可以得到不错的利润。
