- 陶红兵：房地产业的常识与要害
- 来源:新地产
- 政府管了太多不该管的，放了太多不该放的，现在出现的绝大多数房地产业问题最后都会追溯到制度建设上
6月底，笔者在重庆参加第四届中国地产金融年会，开会前和重庆市常务副市长黄奇帆先生谈及目前的房地产市场，黄副市长快人快语：“你们这些业内人士不要整天争论什么拐点了，把时间浪费在那些连概念都说不清的问题上，连定义都没取得一致，常识性的东西都没弄明白，争论半天不是白费力气吗？应该多从根本上研究一些对中国房地产长远发展有用的东西，比如房地产制度建设、金融配套体系等等。”回京后和一些业内人士谈及此言，大家深感为是。
现在房地产研究似乎成了显学，各界人士都能指点一番，网上有关房地产的帖子热度非凡。甚至北大教授也卷入争论之中，以至于以打赌的方式被娱乐了一把。
只是仔细看这些热火朝天的讨论，情绪化的偏多，理性的分析偏少，尤其是很多观点听起来头头是道，却少了些常识。
比如对于热议的“拐点”，就不知道指的是什么时间段内的拐点。用三年来衡量可能是拐点，用三十年来衡量也许就是一个小波动而已。也不知道是指从上升到下降通道的拐点，还是上升通道中的上涨增速减缓的拐点。是全国整体房价的拐点，还是某个特定区域的变化拐点？如果大家所说的名词含义都不尽相同，岂不是鸡同鸭讲？
再比如著名的深圳房价赌局，虽然徐滇庆教授登报致歉了，可我还是不知道他输了多少，甚至输了没有。国家统计局、国家发改委和深圳房地局的房价统计数字我不知道该相信谁的。
据说赌局参考的房价以深圳市国土资源与房地产管理局的新盘均价为标准。但这里面至少有以下几个不明晰的地方：第一，去年那天和今年这日的新盘构成如何？关外关内新盘权重有何变化？其中经济适用房和限价房所占比例有何变化？商品房中高端住宅和普通住宅权重有何消长？
第二，去年6 － 10 月是房价上升高峰期，7 － 10 月上升幅度应在20% 以上。和去年底相比深圳房价下降了不少，但具体到同一个楼盘，房价到底下降到相当于去年的什么阶段？
第三，赌局期初和期末的供应量有没有大的变化？假如去年高峰期有四十个楼盘在售，而今年只有二十个楼盘在售，那么少数的几个楼盘档次变化就可能对结果影响很大。
第四，讨论房价是否合适使用不分区域不分档次不分数量的“均价”来对照？
是否合适用“一天”这个单位来进行比较？
要知道一天中有太多的偶然因素足以影响房价，比如这天有台风，或者下大雨，都会影响成交。只有用一段时间才能抵消这些偶然因素对均价的扰动。
我没有这些数字，所以也不知道结果。
深圳的房价真的下降了我相信，徐教授的赌局是否输了我还不能确定。常常看到太多的“专家”预测，结论对错先不谈，他们的胆略还真让人佩服，即使错了一百次，也不妨碍他们在撞对了一次后产生由衷的喜悦。美国次债危机到现在余波未了，我们有些“专家”连“次贷”
和“次债”的区别都没搞清楚就开始论证中国也存在着“次级贷”危机了。例如眼下不少“专家”们言之凿凿，网上人声鼎沸，似乎所有的国人对房价上涨都深恶痛绝，我真的不太相信，那些已经购房的业主会对房价大幅下跌欢呼雀跃，毕竟这是在减少他们最重要的一块资产。就如股民，对股市暴跌暗自窃喜甚至拍手称快的一定是空仓等待抄底时机的，而已经成为股东的股民痛哭还来不及呢。实际上期盼房价大幅下降的主力人群是尚未购房的年轻一代和亟待改善居住环境的城市中下层居民，还有等待进入城镇的农民。而他们一旦购房后对房价的预期往往会发生变化。
我也认为中国房地产价格过高，特别是近两年涨的太快。可如果看到政府一年的土地出让金收入就超过全国所有房地产开发商一年利润总和的时候，无论谁说房价上涨的罪魁祸首是因为开发商暴利我都不太信服。
回到黄副市长所说的话上来，中国房地产市场问题多多，最重要的还是制度性缺失。政府管了太多不该管的，放了太多不该放的，现在出现的绝大多数房地产业问题最后都会追溯到制度建设上。可惜大多数专家实在没抓住要害。
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